家賃値上げに必要な正当な理由とは？

アパートやマンションの賃貸経営において、収益を向上させたい、あるいは税金の負担が増えたなどの理由で「家賃を値上げしたい」と考えるオーナーは少なくありません。しかし、一度契約した家賃は、オーナーの都合だけで一方的に変更することはできません。

家賃を値上げするには、法律（借地借家法第32条）で定められた「正当な理由」が必要になります。ここでは、家賃値上げが認められる正当な理由と、交渉時の注意点について解説します。

借地借家法で認められる3つの正当な理由

借地借家法第32条（借賃増減請求権）では、家賃の増額・減額を請求できる条件が明確に定められています。具体的には以下の3つのケースに該当する場合、正当な理由として認められやすくなります。

1. 租税公課（固定資産税など）の増額

土地や建物に対して課せられる固定資産税や都市計画税などの税金（租税公課）が上昇した場合です。税負担が重くなり、従来の家賃のままでは賃貸経営の維持が困難になる状況であれば、値上げの正当な理由となります。

2. 土地や建物の価格上昇・経済事情の変動

インフレによる物価上昇や、周辺エリアの再開発などに伴い土地・建物の不動産価値が著しく上昇した場合です。物件の経済的な価値が高まったことで、これまでの家賃では割に合わなくなった（不相当になった）と判断されれば、値上げを請求できます。

3. 近隣の家賃相場と比較して不相当になった

築年数や間取り、駅からの距離など、条件が似ている近隣の賃貸物件の家賃相場と比較して、現在の家賃が明らかに安すぎる場合です。相場と大きく乖離していることを客観的なデータで証明できれば、相場に合わせた家賃への是正を求める正当な理由になります。

正当な理由があっても一方的な値上げはNG

上記の3つのいずれかに該当し、正当な理由があったとしても、入居者の合意なしに明日から勝手に家賃を引き上げることはできません。

まずは入居者に対して値上げの根拠を提示し、納得してもらうための協議を行う必要があります。もし入居者が値上げに同意せず、これまでの金額で家賃を支払い続けた場合、それを「滞納」として契約解除することは違法となります。どうしても協議がまとまらない場合は、調停や裁判といった法的手続きを経る必要があります。

正当な理由を証明し、円満に家賃を値上げするには

入居者に家賃アップを受け入れてもらうためには、「固定資産税の納税通知書」や「周辺の類似物件の募集図面・相場データ」など、誰が見ても納得できる客観的な証拠（正当な理由）を揃えることが重要です。

しかし、オーナー自身でデータを用意し、入居者と直接交渉するのは非常に骨が折れる作業です。そこで頼りになるのが、賃貸管理のプロである不動産会社です。

当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。各社の特徴やサービス内容を詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

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