賃貸経営における入居者トラブルリスクと対策を解説
入居者トラブルリスクとは
入居者トラブルが発生すると、賃貸経営に大きなダメージを与えるリスクがあります。
たとえば、騒音トラブルやゴミ出しトラブルといった特定の入居者が原因となるケースでは、他の入居者が快適に暮らすことができずに退去してしまう可能性があります。トラブルを放置した結果、優良入居者が流出し、トラブルの原因である入居者が残り、またトラブルを引き起こす…という事態になりかねません。
また、設備トラブルなどの対応が遅れた場合、「このマンションは管理が悪い」「おすすめできない」といった口コミ評判が広がり、空室が長期化することも。入居率の低下が続けば、物件の資産価値も下がってしまうでしょう。
よくある入居者トラブルとその対策
水漏れトラブル
水漏れトラブルでよくあるのが、「上の階から天井をつたって下の階へ水漏れしている」というケース。水漏れの原因は設備の不具合ですが、「入居者が故意に設備を壊した」という場合を除き、設備の修理費用はオーナー負担となります。
また、「設備のメンテナンスを怠ったせいで水漏れが起き、部屋が水浸しになった」というケースには要注意。水漏れトラブルの原因がメンテナンス不足の場合、修理費用をオーナーが負担するのはもちろん、管理責任を問われて入居者から損害賠償請求を受けるリスクがあります。
そのため、設備の定期点検やメンテナンスを徹底することが大切です。
設備故障トラブル
賃貸管理会社には、入居者から「エアコンが稼働しない」「お風呂のお湯が出ない」といった設備故障の問い合わせがきます。設備故障をゼロにすることは難しいものの、オーナーはスピーディかつ適切に対応することが大切。
不具合が生じている設備によっては、「修理・交換費用が高額でなかなか対応が進まない」ということもあるでしょう。しかし、オーナーには設備の修理や交換に応じる義務があり、民法改正によって住宅設備の修繕義務が厳格化されています。設備故障の状態が長期化すれば、入居者からその分の家賃減額を要求される可能性もあるでしょう。
不法侵入トラブル
アパートやマンションに、不審者が侵入してしまったケースもあります。
「不法侵入までオーナーが防ぐことはできないよ！」と思うかもしれませんが、オーナーには可能な限りの防犯対策が求められます。
たとえば、防犯カメラや人感センサー、ピッキングがしにくいディンプルキーの導入などが必要。導入できる防犯対策は物件状況や予算に応じて異なるものの、犯罪者に狙われにくい防犯対策を講じておきましょう。
騒音トラブル
入居者同士のトラブルでよくあるのが、騒音トラブルです。「上の階の入居者の足音がうるさい」「隣の部屋から大きな音や声がする」「深夜に洗濯機の音がして眠れない」など、騒音トラブルの内容はさまざま。
騒音トラブルの解決は容易ではありませんが、トラブルが長引くと退去者が続出するリスクも考えられます。最悪、入居者同士の暴力的な事件に発展する恐れもあるでしょう。
そのため、まずは騒音に関するルールの周知を行いましょう。契約時に楽器の使用や夜間の音出しルールなどを入居者へ伝えるなど、入居者にルールを理解してもらうことが重要です。
ゴミ出しトラブル
ゴミ出しトラブルは、ルールを守らない入居者がたった1人いるだけでもさまざまなリスクを招きます。
たとえば、「生ゴミを出して良い日時ではないのに、収集所にゴミを出している入居者がいる」というケース。放置されている生ゴミをカラスや猫が漁ったり、臭いの問題が発生してしまうでしょう。
また、地域のルールに従った分別ができていない場合、ゴミが回収されずに収集所にずっと残り続ける…ということも。ゴミ出しルールを守らない入居者がいることで、近隣住民と揉めたり、入居者からクレームが入る・物件の口コミ評判が下がるといった事態につながる恐れがあります。
物件の目的外利用トラブル
「居住用として貸し出している物件なのに、事業目的で使用している」というトラブルも少なくありません。
居住用物件を事業目的で使用することは法律違反ですが、オーナーが実態を把握することが難しいケースもあります。
また、事業目的といっても、利用状況はさまざまであり、必ずしも契約解除が認められるわけではありません。事業目的での使用が疑われる場合は、客観的な証拠を集めることをおすすめします。
外国人入居者トラブル
外国人入居者トラブルも後を絶ちません。
外国人入居者のなかには日本の賃貸住宅におけるルールを理解していない人も多く、生活音などの騒音やゴミ出し、共用部分の不適切な使用、退去時のルール無視などでトラブルが発生する可能性があります。また、「無断で共同生活をしている」というケースも。外国人入居者すべてがトラブルを引き起こすわけではありませんが、ルールを理解してもらえるように努めなければなりません。
とくに渋谷区は外国人が比較的多く居住しており、夜間でも人が多いエリアのため、外国人入居者トラブルが発生するリスクに注意が必要です。
トラブルを放置すると起きるリスク
クレーム増・退去増・空室・家賃下落の連鎖
賃貸経営をしている物件のトラブルを放置すると、連鎖的にさまざまなリスクが生じます。
まず、設備トラブルやルール違反に関するトラブル、入居者同士のトラブルなどの対応が遅れることで、入居者からのクレームが増えるでしょう。そして、クレーム対応が適切ではない・クレームが引き続き発生するという事態になれば、退去者も続出します。すると空室が増え、家賃収入が減少。空室率改善のために家賃を下げることになるかもしれません。
オーナーの精神的負担・時間コストが増える
物件の管理を管理会社に任せている場合、入居者のクレームは管理会社に寄せられます。しかし、トラブル対応が遅れると、オーナー宛にクレームが入ることも。オーナーはクレームを無視するわけにもいきませんから、対応に追われて想定外の業務に時間を取られてしまうでしょう。
また、管理会社に任せられるはずのクレーム対応やトラブル対応にあたることで、オーナーの精神的負担は大きくなります。
実際にある！トラブルに対応しない管理会社
「トラブルに対応してくれない管理会社なんてあるの？」と考えるオーナーもいるでしょう。しかし、実際に「トラブルの対応が遅い・不適切」な管理会社は存在します。ここでは、賃貸管理会社のトラブル対応に対する入居者の不満をご紹介します。
トラブル対応に不満がある人の口コミ
管理会社の対応が適切でなければ、当然入居者から不満がでます。なかには「設備などで何かトラブルがあると、管理会社の対応が遅く、管理会社とのトラブルに発展する」と感じている入居者も。
トラブル対応が悪いと入居率の低下を招くため、管理会社選びの重要さがうかがえます。
トラブル対応してくれた時の口コミ
なし
トラブル対応が適切でスピーディな管理会社は、入居者にとってもオーナーにとってもありがたい存在。さまざまなトラブルにきちんと対応してくれるため、入居者は安心して住むことができます。快適な暮らしが続くことで、その物件に長く住んでくれるでしょう。
入居者トラブル対策のまとめ
入居者トラブルは、賃貸経営に大きな影響を与えます。
「トラブル対応をちょっと間違っただけで大げさだな…」と思うかもしれませんが、入居者にとっては「日常生活を脅かすほどの大きな問題」かもしれません。ケースによっては賃貸経営に大きな打撃を与えることもあるため、管理会社選びは慎重に行いましょう。
