サブリースにおける仲介手数料
オーナーが仲介手数料を見直すべきポイントは？
賃貸経営を行う上で、サブリース契約における仲介手数料は、収益性や運用効率に影響してくるので非常に重要です。仲介手数料の仕組みや実態、メリットやデメリットなどを把握して、サブリース契約を締結する際の注意点をしっかり押さえておく必要があります。
このページに、サブリースと仲介手数料の概要や仲介手数料の発生パターン、相場と動向、メリット・デメリットなどさまざまな情報をまとめていますので、賃貸経営を行っている方やこれから行いたいと考えている方はぜひ参考にしてください。
サブリースと仲介手数料について
サブリースとは、オーナーが所有している物件をサブリース会社が一括で借り上げて、入居者に対して転貸を行う方法です。「オーナーとサブリース会社」「サブリース会社と入居者」という2種類の賃貸借契約が存在することになります。この方法の場合、サブリース会社によって入居者の募集や管理業務が行われます。
サブリースの場合、入居者募集の仲介手数料の扱いは通常の管理委託型とは異なります。
仲介手数料の発生パターン
まず、仲介手数料の発生パターンについて見ていきます。「通常の賃貸管理の場合」と「サブリース契約の場合」という2種類のパターンをまとめていますので、違いを確認してください。
通常の賃貸管理
通常の賃貸管理の場合、オーナーが管理会社に対して管理を委託し、入居者の募集を不動産会社に依頼します。この場合には、入居者（借主）やオーナー（貸主）が仲介手数料を負担することになります。
サブリース契約の場合
サブリース契約の場合には、サブリース会社により対象となる物件が一括借上げされ、その後入居者が募集され、転貸されます。この場合の仲介手数料はサブリース会社負担となるケースが多く、オーナーが直接負担することは基本的にありません。
仲介手数料相場と動向
ここで、渋谷区を例にとって仲介手数料の相場と動向を見ていきます。
渋谷区の賃貸市場においては、仲介手数料が「家賃の1.1ヶ月分（消費税込）」が上限となっていますが、物件の中には仲介手数料がそれよりも抑えられていたり、無料とされていたりするものも増えてきています。
これは、入居者の中で「初期費用を抑えたい」というニーズが高まってきているということが考えられます。サブリース会社としても入居者募集における競争力の強化のために、仲介手数料を無料や、割引キャンペーンを実施するケースもあります。
参照元：LIFULL HOME`S（https://www.homes.co.jp/chintai/ltag/761/tokyo/shibuya-city/list/）
サブリース契約での仲介手数料のメリット・デメリット
サブリース契約における仲介手数料には、メリットとデメリットの両面があります。ここでは、メリット・デメリットそれぞれについて解説していきますので、参考にしてください。
メリット
- オーナーの負担軽減につながる
サブリース契約の場合には、入居者の募集にかかる仲介手数料はサブリース会社が負担するので、オーナー自身は初期費用の負担を軽減できます。
- 入居付けをスピードアップできる
入居者を早く見つけて可能な限り空室期間を短くすることは、賃貸経営にとって非常に重要です。仲介料無料や割引のキャンペーンを活用することで、入居者の「初期費用を抑えたい」というニーズを満せば、入居希望者の増加が期待でき、空室期間の短縮にもつなげることができます。
- 管理業務を効率化できる
賃貸経営を行う上ではさまざまな管理業務が発生します。例えば入居者の募集から契約、管理などのさまざまな管理業務はサブリース会社が一括して対応します。オーナーは賃貸経営を行う上での手間を省けます。
デメリット
- 家賃保証額に影響する
サブリース会社が仲介手数料を負担するため、その分保証家賃の額が抑えられる可能性があります。保証家賃が抑えられている場合には、オーナー自身の手取りが減ることになります。
- 入居者募集の質に影響する可能性
入居者を募集する際に「仲介料無料」を強調しすぎた場合には、入居者の質や属性が偏ってしまうリスクも考えられます。このような状況に陥らないためにも、物件のブランディングや長期的な運用方針についても考慮しながら進めていく必要があります。
- 契約内容を確認する必要あり
サブリースの契約を締結する際には、契約書に「仲介手数料の負担区分」や「入居者募集条件」が明記されていることを必ず確認することが大切です。
サブリースと管理委託の仲介手数料比較
| 項目 |
サブリース契約 |
管理委託契約 |
| 仲介手数料負担者 |
サブリース会社が負担 |
オーナーまたは入居者が負担 |
| 入居者募集の主導権 |
サブリース会社 |
管理会社またはオーナー |
| 初期費用 |
基本的に不要 |
発生する場合あり |
| 家賃保証 |
あり（保証家賃） |
なし（空室時は家賃収入ゼロ） |
当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。各社の特徴やサービス内容を詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
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比較3選
サブリースにおける仲介手数料のまとめ
こちらの記事では、サブリースにおける仲介手数料に関する情報をまとめてきました。サブリース契約においては、仲介手数料はサブリース会社の負担となるケースが一般的なので、オーナーの初期費用の負担を大きく軽減されます。ただし、保証家賃の水準や入居者募集の質、契約内容を明確にしておくなど、トータルでの収益性とリスク管理を行っていくことが不可欠です。そのためにも、まずはサブリース契約の仲介手数料の仕組みについて確認しておくことが大切です。
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