管理委託契約とサブリース契約の違い
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サブリース |
管理委託 |
| 契約関係 |
管理会社と入居者の間にサブリース契約が入る |
オーナーと入居者が直接契約 |
| 管理費用 |
物件収入の15～20％ |
物件収入の5～10％ |
| トラブル対応 |
サブリース会社が対応 |
管理会社が対応
※家賃トラブルは貸主が対応するが契約条件により異なる |
| メリット |
入居者有無に関わらず家賃収入が得られる
入居者の管理を一任できる |
管理業務負担を軽減できる、経営自由度が高い
賃貸物件の収益がそのまま貸主の収入になる |
| デメリット |
家賃設定に関与できず、契約時に決めた家賃固定となるため
大きな収入が期待できない
途中解約が難しい
工事内容や施工会社を自由に選べない |
空き室リスクがある
入居者がいないと家賃収入が得られない
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| 契約関係 |
サブリース：管理会社と入居者の間にサブリース契約が入る |
管理委託：オーナーと入居者が直接契約 |
| 管理費用 |
サブリース：物件収入の15～20％ |
管理委託：物件収入の5～10％ |
| トラブル対応 |
サブリース：サブリース会社が対応 |
管理委託：管理会社が対応
※家賃トラブルは貸主が対応するが契約条件により異なる |
| メリット |
サブリース：入居者有無に関わらず家賃収入が得られる
入居者の管理を一任できる |
管理委託：管理業務負担を軽減できる、経営自由度が高い
賃貸物件の収益がそのまま貸主の収入になる |
| デメリット |
サブリース：家賃設定に関与できず、契約時に決めた家賃固定となるため
大きな収入が期待できない
途中解約が難しい
工事内容や施工会社を自由に選べない |
管理委託：空き室リスクがある
入居者がいないと家賃収入が得られない
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管理委託契約とは何か？
管理委託契約の仕組みと流れ
管理委託契約は、管理機能だけを管理会社に委託するものです。主な委託業務としては、以下が挙げられます。
- 家賃、金銭管理
- 入居時の賃貸契約業務
- 事務手続き
- 退去時の立会い
- 修繕手配、工事管理
- 清掃
- 設備点検
管理業務のすべてを委託する全面管理（全面委託）と、一部を委託する部分委託があります。
委託の一般的な流れはこちらです。
- 打ち合わせ
- 現地調査、検室
- 管理提案書の提案
- 見積提出
- 管理契約締結
- 管理開始
管理委託契約の主なメリット
管理委託契約は、管理業務の負担を減らせるのが最大のメリットです。管理会社に委託することで知識や経験がなくても賃貸経営ができますし、遠方に住んでいても現地に足を運ぶことなく管理ができます。何か起こったときもスピーディーに管理会社が対応してくれるため、入居者の満足度もアップします。また、家賃や敷金を自由に設定できます。
管理委託契約の主なデメリット
あくまでも「管理業務の委託」になるため、空き室保証はありません。家賃や敷金などを自由に設定できますが、入居者がいなければ収入が得られません。また、委託管理を依頼すると委託管理費用を払わなければいけません。委託管理費だけでなくシステム手数料など別途費用がかかることもあるので確認しておきましょう。
サブリース契約（＝一括借り上げ方式）とは何か？
サブリース契約の仕組みと流れ
サブリース契約は、オーナーと不動産会社が賃貸借契約を結び、不動産会社が借主に貸し出す契約です。サブリース会社が物件を一括で借り上げて管理業務を行います。一任できる管理業務は下記の通りです。
- 入居者募集、審査
- 家賃などの管理、家賃督促・回収
- 退去時の立会い
- クレーム対応
- メンテナンス、修理
- 保守点検
サブリース契約の一般的な流れはこちらです。
- 問い合わせ
- 物件現地調査
- サブリース契約締結
- 入居者募集、入居審査
- 管理開始
サブリース契約の主なメリット
サブリース契約は不動産を一括で借り上げる形で契約するため、空き室時の賃貸保証があり安定した収入が得られます。管理委託契約では貸主がトラブルや修繕工事の対応、決定を行わなければいけませんが、サブリース契約ではすべて不動産会社が対応してくれるため手間や負担がかかりません。
サブリース契約の主なデメリット
サブリース契約は不動産会社が入居者募集、審査を行うため、貸主が入居者を選ぶことはできません。また、家賃保証で収入を得られますが、家賃の設定は自由にできず更に管理委託手数料が管理委託よりも高くなるため、収入が少なくなってしまう恐れがあります。
サブリース契約はトラブルも少なくなく、家賃保証に対して誤解させるような説明や不当な勧誘などを禁止するサブリース新法も施行されています。サブリース契約は途中で解約するのが難しいため、正しい知識を身に付けて慎重に契約内容を確認することが大切です。
安易な契約は危険！サブリースの落とし穴
サブリースは一括借り上げで家賃保証が得られるメリットはありますが、家賃保証の免責期間があったり家賃の設定権を不動産会社が持ち賃料の減額を求められたりするなどのトラブルが起こる恐れがあり、消費者庁でも注意喚起を行っています。解約そのものが難しかったり高額な違約金を求められたりすることもあるため、契約時には慎重に検討することが大切です。
参照：消費者庁 サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!（https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011）
