賃貸経営の空室リスクと対策を解説

空室リスクとは

賃貸物件に入居者がいない期間が生じ、家賃収入がゼロになるリスクのこと。不動産経営における収益を左右する大きな要因です。

空室が増えたり、空室期間が長くなったりすると収益が減少する一方で、ローンや固定資産税、保険料、仲介手数料、クリーニング代、修繕費などの経費は変わらず発生します。

支出が収入を上回り、不動産経営が破綻する可能性もあるため、事前に空室リスクの対策を立てておくことが大切です。

空室リスクの対策方法

入居者募集のアプローチを強化する

物件情報がターゲットの目に届いていない可能性がある場合は、募集のアプローチを強化しましょう。物件情報を掲載できる住宅情報サイトや自社サイト、SNSなどを活用し、定期的に閲覧数や反響データを分析して改善を続ける対策が有効です。

また、地域の大学や企業とのネットワークを構築すれば、物件情報を多くの人の目に届けられる可能性があります。例えば、最新調査によると、東京都心5区の平均空室率は約3%台で推移しており、渋谷区はその中でも約2.98%と非常に低い水準にあるため^※情報発信が万全であれば入居希望者は集まりやすくなります。

※参照元：MIKI.com（https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html）

仲介力の高い不動産会社に相談する

入居希望者を集めるには、競合物件の動向や地域の需要を把握し、条件や賃料の見直しを行う必要があります。

渋谷区の不動産事情に精通している仲介力の高い会社に相談すれば、渋谷区の需要にあった条件の見直しができるほか、所有物件の特徴に合うターゲットへアプローチしやすくなるでしょう。

入居者対応と建物管理を徹底する

入居者が決まっても、住み心地の満足度が低いと退去してまた空室になる可能性があります。24時間365日のトラブル対応窓口を提供する、定期的なアンケートを実施して改善点を把握するなどの対策をとり、入居者の満足度向上を目指しましょう。

また、清掃や設備点検を定期的に行い、快適な環境を維持することも大切です。入居者満足度だけでなく、内見時の印象を大きく左右します。

リフォーム・リノベーションを実施

築古物件を所有している場合、時代に合わせた設備投資を行い、物件の魅力を高めましょう。古くなったキッチンやバスルームをモダンなデザインに変更したり、Wi-Fi設備や宅配ボックスを設置したりすることで、入居者の利便性は格段に向上します。
渋谷区では、LIFULL HOME’Sのデータによれば、1LDKの賃貸マンション家賃相場が約23.23万円と高水準で推移して^※物件のグレードアップが入居率向上に直結すると考えられます。

※参照元：不動産売却アカデミー｜不動産データからみる渋谷区の特徴！売買価格から相場、住みやすさまで徹底解剖 （https://www.masters-c.jp/academy/buy/real-estate-shibuya/）

空室リスクが発生する
主な原因

競合物件と比べて見劣りしている

古い物件を所有している場合、近くに新しい物件ができると、どうしても見劣りしてしまうことがあります。入居者に選んでもらうためには、リノベーションや設備のアップグレードで物件の魅力を保つことが大切です。

家賃が相場と合っていない

周辺の相場よりも家賃が高すぎると入居希望者は他の物件を選びます。一方で、安すぎると品質に疑問を持たれるケースもあるため、相場に見合った適切な家賃を設定することが大切です。

管理が行き届いていない

共用部分が汚れていたり、故障した設備がそのままになっていたりすると、入居者から敬遠されます。定期的な清掃やメンテナンスで物件をきれいに保つことが大事です。

地域の需要が変化した

物件がある地域の人口が減ったり、高齢化が進んだりすると、賃貸需要が下がることがあります。特に、交通の便が悪かったり、周辺に生活に必要な施設が少なかったりする場合は、入居希望者が集まりにくいでしょう。

ターゲット層と設備が合わない

物件の設備や間取りが入居者のニーズに合わない場合も空室の原因になります。例えば、ファミリー向け物件で収納が少ない場合や、単身者向け物件が広すぎる場合などです。

空室が埋まらないと資産価値が下がるって本当？

空室が続くと家賃収入が減るだけでなく、物件の資産価値も下がる可能性があります。特に収益性が低下した物件は、売却時の評価額が低くなりがちです。

例えば、収益物件を評価する指標の一つである「収益還元法」では、家賃収入から運営費や管理費を差し引いた純利益を基に評価額を計算します。空室が多い物件は収益が安定しないため、評価額が下がりやすくなるのです。

空室発生時の損失リスクシミュレーション（渋谷区）

LIFULL HOME'Sに掲載されていた渋谷区の一棟マンション（中古・10戸）のデータを参考として、空室率に伴う損失額のシミュレーションを実施。その結果、空室率が5％変わるだけで年間100万円単位の損失が生まれることが分かりました。

実際には、想定年収からローン返済額や固定資産税、保険、修繕費用などの諸経費も差し引かれるため、キャッシュフローが回らなくなる可能性もあります。

シミュレーションの参考データ

• 物件概要：一棟マンション
• エリア：東京都渋谷区本町（初台駅より徒歩3分）
• 物件価格：5億2,500万円
• 総戸数・階数：10戸・4階建
• 築年月：1990年7月（築34年）
• 建物構造：RC造
• 建物面積：537.77m2
• 土地面積：370.41m2
• 専有面積：23.17m2～119m2
• 表面利回り：3.88％
• 満室時想定月収：170万円

参照元：LIFULL HOME'S｜2025年1月時点の物件情報（https://toushi.homes.co.jp/bukkendetail/index/3671043/）

空室リスク対策の成功事例

リノベーションでイメージを刷新

駅近の好立地でありながら、2年間空室だった1Rの事例。ワンルームで狭い印象があったため、圧迫感のある吊り収納を撤去。約40万円でおしゃれな空間にリノベーション。賃料を43,000円から50,000円に値上げして募集を再開したところ、わずか1カ月で空室が埋まりました。

参照元：Owner's style（https://owners-style.net/article/detail/44287/）

競合と差別化を測るイメージ戦略

4か月間空室が続いていたワンルームマンションの事例です。不動産会社が調査したところ、同じマンションで同じ条件の賃貸募集が5部屋あることが発覚。

あえて家賃と共益費を値上げし、広告料も増やして、他の部屋とは違う「高品質な物件」というイメージ戦略で差別化を図りました。その結果、わずか5日で空室を埋めることに成功しています。

参照元：アデプトマネジメント（https://adept-m.net/topics/11837/）

空室リスクを抑えるための
長期的な戦略

長期的な戦略では、空室そのものを減らす仕組みづくりを目指します。例えば、物件を常に清潔で魅力的に保つことが基本です。共用スペースのゴミや汚れが目立つと、物件全体の印象が悪くなるため、日頃の清掃が欠かせません。

また、家賃の設定を定期的に見直すことも大切な取り組み。家賃相場は時期や周辺環境の変化によって変動するため、適宜見直して調整することで、借り手が見つかりやすくなります。

入居者が求める設備や条件を取り入れることも重要です。将来への投資と考え、Wi-Fiや宅配ボックスといった便利な設備を無理のない範囲で計画的に導入していきましょう。

空室リスク対策を任せる
管理会社選びのポイント

賃貸経営で空室リスクを抑えたい方は、客付け力が高く、実際に空室を埋めた実績が豊富な会社を選びましょう。実際に空室を改善した事例を公式HPに掲載している賃貸管理会社も存在します。

また、家賃保証サービスを提供している会社を選ぶのも一つの方法です。ただし、家賃保証があれば空室数に関係なく一定額の収入を得られますが、その分手数料も高くなるため、収益性とのバランスを考えて選びましょう。

空室リスク対策のまとめ

賃貸経営の空室リスクを抑えるには、短期的な対策と長期的な戦略を組み合わせることが大切です。リスクを想定して、下記の対策をいつでも実施できるようにしておきましょう。

• 空室の原因を把握する
• ターゲットに合った入居者募集の方法を実施する
• リノベーションで物件価値の向上を目指す
• 建物管理と設備メンテナンスを継続する
• 空室リスクを抑えた実績が豊富な賃貸管理会社を選定する

当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。空室リスク対策を実施している会社も紹介しているので、参考にしてみてください。