分譲マンションの賃貸管理のポイント
分譲マンションを所有している人の中には、自分が住むほかにも転勤や相続、資産運用などにより「他の人に貸す」選択をするオーナーもいます。しかし、分譲マンションの賃貸では、賃貸物件と異なる制約や管理上の注意点があるので、十分な理解と準備が必要です。
こちらの記事では、賃貸物件と分譲マンションの違いや分譲マンションならではの注意点、管理会社の選び方などをまとめていますので、参考にしてください。
分譲マンションを賃貸に出す流れ
- 賃貸に出せることを確認する（事前調査）
マンションの管理規定を確認し、賃貸に出せることを確認する
住宅ローンが残っていれば金融機関への相談も行う
- 市場相場を調べ、賃料設定の目安をつける
競合物件や賃貸需要などから市場相場を調べて賃貸条件を決める
- 管理方法を決める
自主管理にするか、委託管理するか、サブリースにするかを決める
- 入居者募集・広告掲載
入居者を募集する
賃貸管理会社に委託する際は管理会社が募集を行う
- 入居審査と契約手続き
不動産会社や保証会社が入居希望者の経済状況などを審査する
契約手続きには専門知識が必要となるため不動産会社などへの委託が望ましい
- 賃貸管理・入居中の対応
家賃の集金、問い合わせ対応、設備故障・修繕対応などを行う
- 退去・原状回復・再募集
退去時の原状回復立会い、修繕費用精算などを行う
退去連絡を受けた後に早めに動くことで再募集をスムーズに行える
賃貸物件と分譲マンションのちがい
賃貸物件には、アパート、マンションなどさまざまな種類があります。ひとつの物件全体を１人のオーナーが所有し、入居者は物件の所有者に対して賃料を支払って居住します。
分譲マンションは、「区分所有」とも呼ばれていて、居室を購入した人がその居室の所有権を所有します。一方で建物全体は他の区分所有者と共同で管理していく必要があり、「区分所有法」という法律で管理の方法が規定されています。居室を他の人に貸す場合も、その規定に従って管理する必要があるので注意が必要です。
分譲マンションならではの注意点
専有部分しか管理できない
分譲マンションには「専有部分」と「共用部分」があります。専有部分とは、単独で所有している部屋内を指します。すなわち、壁、天井、床で囲まれた内側部分になりますが、管理できるのはこの専有部分に限定されています。専有部分で壁紙を変えるなどの変更をおこなうことができますが、共有部分は変更できません。
ちなみに、共用部分とは専有部分以外を指します。例えば壁や支柱、構造部分、給水配管のほか、エレベーターやエントランス、非常階段、バルコニー、窓などが該当します。区分所有者（居室の所有者）全員で構成する管理組合が共有部分の管理権を持っていて、共用部分を変更する場合には管理組合の総会で一定以上の賛成を得る必要があり、勝手に変更できないので注意が必要です。
設備・仕様の把握が必要
エアコンや給湯器など室内設備の修理や交換対応も賃貸管理の一環ですので、設備や仕様をあらかじめ把握しておくことが必要となります。
修繕積立金・管理費の支払いはオーナー負担
マンションを購入した場合、管理費を支払う必要があります。この費用はマンションの居住者が快適で安全な暮らしを維持するために必要な費用であり、管理費を負担するのは分譲マンションを所有する区分所有者です（居住者かどうかは問いません）。また、分譲マンションの修繕積立金とは、建物全体にかかわってくる修繕費および建物の資産価値や機能的価値維持に使用されるものですので、こちらも区分所有者が負担する必要があります。
管理規約の確認
分譲マンションには管理規約と使用細則があります。その中には「賃貸に出すことを制限または禁止」としているケースや、「賃貸に出す場合には事前届出が必要」などのルールを定めている場合があるので、あらかじめ管理規約を確認することが必要です。
このように、管理組合に届出が必要な場合のほか、賃貸借契約書の写しの提出が必要なケース、ペットや楽器、リフォームなどが制限されているケースがあります。また、民泊利用は禁止されているケースが多いため、こちらの点にも注意しながら確認してください。
分譲マンションを貸すメリット・デメリット
分譲マンションを貸すメリット
分譲マンションを貸す最大のメリットは、家賃収入を得られることです。賃貸に出すことにより、物件を所有したまま継続的に安定した収入を確保できます。資産として家を持っておけば、将来的に賃貸として出していた家に戻ることもできます。
賃貸に出すためにかかった固定資産税、ローン利息、修繕費や広告費、火災保険料、地震保険料を経費として申告すれば、節税対策にもなります。また、分譲マンションは同じ賃貸マンションよりも設備や広さ、防音性や断熱性など構造がしっかりしているため、高い家賃を設定できる可能性があります。分譲マンションは賃貸マンションと比較して自由度が高く、フルリノベーションを行うこともできます。
分譲マンションを貸すデメリット
分譲マンションを賃貸に出すデメリットは、空き室リスクがあることです。入居者が見つからなければ管理費や固定資産税などの維持費がかかるのに収入が得られないという事態に陥ってしまいます。賃貸に出すと住宅ローン控除も受けられません。
また、人に貸すことで内装や設備などが劣化する恐れがありますし、様々なトラブル対応に追われる恐れもあります。賃貸管理を不動産会社に委託すればトラブル対応を行ってくれることもありますが、オーナーに原因があればオーナーがトラブル対応に応じる必要があります。
管理会社に賃貸管理業務を委託すれば委託費用がかかり、仲介会社を使えば仲介手数料も必要です。
分譲マンションの賃貸管理とは
分譲マンションを賃貸に出す場合の管理業務は、主に入居者とのやり取りに関わるものになります（建物管理そのものはマンションの管理組合が委託しているケースがほとんど）。具体的には、下記のような管理業務が発生します。
- 空室の賃貸募集
- 借主や入居者からの問い合わせ対応
- 家賃の回収と滞納対応
- 室内設備の維持管理と修繕対応
- 退去時の原状回復と敷金精算
- 入居者や近隣住民とのトラブル対応
- 管理組合の理事会開催の調整
- 修繕積立金の管理
- 契約更新や法改正への対応 など
分譲マンションの賃貸管理方法
|
自主管理 |
管理委託 |
サブリース |
| メリット |
・管理費用がかからず維持費用が抑えられる
・自由に家賃設定や入居者選定ができる
・業者を自分で自由に選べる |
・専門家に管理業務を一任できる
・専門知識がなくても管理できる
・遠方の物件が所有できる |
・空き室や家賃滞納時も家賃保証により安定した家賃収入が得られる
・管理業務を一任できる |
| デメリット |
・自分で管理業務やクレーム対応をしなければいけない
・家賃滞納や入居者トラブルなど時間や手間がかかる
・知識がないと対応が難しい |
・管理会社に支払う手数料がかかる
・空き室があると収入が得られない
・委託先によって管理の条件や質が異なる |
・自由に家賃設定ができず家賃減額などによる収入減のリスクがある
・契約内容に関するトラブルが多い
・オーナー側からの契約解除が難しい |
自主管理
賃貸管理方法として、まずは自身が管理を行う「自主管理」が挙げられます。自主管理の場合、委託会社に対する支払いが発生しないので管理に必要な費用を抑えることができますが、幅広い業務を行う必要があり、かなり大きな負担になります。また、積極的に管理に取り組まないと、部屋や設備の管理が不十分になる可能性もあります。
以上の点から、近年では自主管理の形から下記で紹介している管理委託に切り替えを行うケースが多いです。
管理委託
専門の管理会社に、管理業務を委託する形態を「管理委託」と呼びます。。管理会社は入居者募集からトラブルの対応、家賃の回収、退去時の対応など、さまざまな管理を担当します。業務を委託することで、オーナーは管理に関連するさまざまな業務をおこなう必要がなくなり、負担を軽減できます。また、専門の業者による管理が行われるので、対応もスムーズに行われることが期待できます。
サブリース
オーナーがサブリース会社に物件を貸し、サブリース会社が居住者にその物件を転貸する方式をサブリースと呼びます。この形態の場合も、管理業務はサブリース会社で担当するので、賃貸管理の手間を大幅に省けます。また、サブリース会社に物件を貸しているという形になるので、入居者がいてもいなくてもオーナーは毎月定額の賃料を受け取ることができ、安定した経営ができます。
分譲マンションの賃貸管理会社を選ぶポイント
分譲マンションが得意か
管理会社は、それぞれ得意とする物件の種類が異なりますので、依頼しようとしている会社が分譲マンションを得意としていることはあらかじめ確認しておきたい部分です。また物件の種類のほか、「都心部か郊外部か」など、得意とするエリアも管理会社によって異なるので、どのような物件・エリアが得意なのかを確認し、自分が所有している物件を得意とする管理会社を選択するようにしてください。
入居者募集の実績はある？
賃貸経営を行う場合には、空室期間をできるだけ減らすことが大切です。そのためには、うまく集客する必要がありますが、これまでに入居者を募集した実績があるかも確認しておく必要があります。
管理会社の規模により、どのような集客を行うかが異なってきます。知名度の高い大手の管理会社であれば、その知名度により効果的な集客が期待できます。また、地域に密着している賃貸管理会社の場合は、地域内のニーズをしっかりと抑えている可能性もあります。そのほか、チラシ広告に加えてweb広告も活用するなど、認知度を高めるためにどのような方法を使っているかも確認しておくことがおすすめです。
滞納保証・家賃保証はどうなっている？
賃貸経営を行う上では、家賃の滞納などが発生した場合にはどうなるのかという点が気になるところです。管理会社の中には、家賃の滞納が発生した場合の補償サービスを提供しているところもあります。
そのため、滞納保証・家賃保証についての対応を確認することで、リスクをできる限り抑えられる管理会社選びができます。
トラブル対応の高さは？
トラブルが発生した場合の対応に関しても管理会社選びの際にチェックしておきましょう。設備に不具合が発生した場合や、家賃の滞納などがあった場合に、スピーディーに対応できる体制が整えられていることを確認してみてください。特に、管理に携わっているスタッフは十分な人員が用意されていることを確認しておきましょう。
管理手数料は適正？
管理を委託する際には、管理会社に対して手数料を支払う必要があります。この管理手数料は、家賃の3〜5％程度が一般的となっていますが、提供しているサービス内容はそれぞれの会社によって異なります。提供されるサービスに対して管理手数料が適正であることを確認しておいてください。管理手数料の安さのみで選択するのではなく、自分のニーズに合ったサービスが提供されていること、手数料が適正であることをチェックしながら管理会社を選んでください。
当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。各社の特徴やサービス内容を詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
手残りを増やす！
負担を減らす！
渋谷のおすすめ賃貸管理会社
比較3選
