賃貸経営のリスクと対策を解説

賃貸経営とは

賃貸経営とは、自分が所有する不動産（アパートやマンション、一戸建て、駐車場など）を第三者に貸し出し、その賃料を収入として得る事業の総称です。

ここでは、賃貸経営における様々なリスクと対策を紹介しています。

賃貸経営における
修繕リスク

賃貸物件の建物または設備において、修繕・修理・交換費用が発生するリスク全般を指します。

修繕リスクが発生する主なタイミングは入居者退去の原状回復時、故障による設備の交換時、経年劣化や災害による建物全体の大規模修繕工事を行う際など。オーナーが負担する修繕費用は物件の築年数や入居者の使用状況によって変わってきます。

修繕リスクの主な対策

• 事前に修繕計画を立てる
• 定期点検と予防保全を徹底する
• 信頼できる修繕業者を確保する

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賃貸経営における
空室リスク

賃貸物件において入居者がいない期間が続き、家賃収入が得られないリスクを指します。

空室リスクが発生する主な原因は、競合物件と比べて見劣りしている、家賃が相場と合っていない、ターゲット層と設備や入居条件が合っていない等。地域の需要を分析して対策する必要があります。

また、共用部分が汚れている、故障した設備を放置するなど、建物の管理を怠ることも空室が増える要因です。

空室リスクの主な対策

• 入居者募集のアプローチを強化する
• 不動産会社に相談して条件や賃料の見直しを行う
• 入居者対応と建物管理を徹底する
• リフォーム・リノベーションを実施する

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賃貸経営における
家賃滞納リスク

入居者が家賃を期日通りに支払わない、または支払いが遅れることにより、オーナーの収入が途絶えるリスクを指します。家賃滞納の主な原因は、家賃の支払い忘れや失業、収入の減少など、入居者起因のものがほとんど。しかし、オーナー側の対策である程度防げる部分もあります。

時効が成立すると滞納家賃を回収できなくなるので、オーナーにできる対策や滞納家賃の回収方法を把握しておきましょう

家賃滞納リスクの主な対策

• 入居審査時に入居者の収入状況や信用情報を細かく確認する
• 滞納の兆候に気づけるように入居者とコミュニケーションをとる
• 入居者の不満が溜まらないように管理業務を徹底する
• 立て替え保証のある家賃保証サービスを利用する

家賃滞納リスク対策の
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賃貸経営における
家賃下落リスク

物件周辺の賃料相場が下がる、または入居者が集まらないなどの理由で家賃を下げるリスクのこと。

家賃が下がるとオーナーの収入も減るため、ローン返済に支障が出たり、キャッシュフローが回らなくなったりする可能性があります。

家賃の下落は、物件の経年劣化や周辺地域の人口減少、新築物件の増加など、外的要因が多いもの。そのため、家賃下落が起こる前提で収支計画を立てることが大切です。

家賃下落リスクの主な対策

• 人気が高い間取り・デザインにリノベーションする
• 無料Wi-Fiやエアコンなど、便利な設備を追加する
• 家賃や募集条件について賃貸管理会社に相談し、的確なアドバイスを受ける

家賃下落リスク対策の
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賃貸経営における
金利変動リスク

物件購入時に変動金利型ローンを利用する場合、金利が上昇すると返済額も増えるリスクがあります。

金利上昇により毎月のローン返済額が増えると、キャッシュフローが悪化して資金繰りが厳しくなるため、金利動向を分析して計画的に借入金額や金利タイプを選びましょう。

金利変動リスクの主な対策

• 金利が変わらない固定金利を選んで返済計画を立てる
• 金利が低いときは変動金利を選び、金利が上がりそうな時は固定金利へ切り替える
• 金利の上限が設定されている変動金利を選んで返済計画を立てる
• 自己資金を増やして借入額を減らす
• 余裕資金で繰上返済を行い元金を減らす
• 金融機関やファイナンシャルプランナーへ相談する

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賃貸経営における
災害リスク

地震や台風、洪水などの自然災害による影響で、賃貸経営に悪影響を及ぼすリスク全般を指します。

例えば、物件が壊れて大規模修繕や再建が必要になり、莫大な費用がかかるケース。また、修繕・再建が完了するまでの間、家賃収入を得られなくなり、キャッシュフローが悪化して経営が立ち行かなくなる可能性もあります。

災害リスクの主な対策

• 災害リスクが低いエリアの物件を購入する
• 火災保険や地震保険に加入する
• 耐震性や耐風性の高い建物を選ぶ、または改修する

賃貸経営における
オーバーローンリスク

所有物件を売却してもローンを完済できないリスクを指します。

例えば、物件購入に必要な諸費用を含めたオーバーローンで、物件価格以上の金額を一括借り入れするケース。所有物件の資産価値をローン残高が超えた場合もオーバーローンリスクに当たります。

オーバーローンは少ない自己資金で物件を購入できるメリットがある一方、金利が高くなる傾向にあるので注意が必要です。

オーバーローンリスクの主な対策

• 自己資金を多めに用意して借入額を減らす
• 家賃収入、空室リスク、維持管理費などを綿密にシミュレーションする
• 実現可能性が高い返済計画を立てる

賃貸経営における
入居者トラブルリスク

賃貸経営に悪影響を与える、入居者にまつわるトラブル全般を指します。

例えば騒音問題、入居者間の嫌がらせやストーカー行為、家賃の未払い、放置ゴミに関するトラブルなど。入居者トラブルを放置すると、退去者が増えたり、家賃の減額を交渉されたりするため、適切な対策を取る必要があります。

入居者トラブルリスクの主な対策

• 入居審査で収入や雇用状況、過去の賃貸履歴を確認し、問題が発生しにくい入居者を選ぶ
• 賃貸管理会社に入居者トラブルの対応を依頼する
• 賃貸借契約書にルールとトラブル発生時の対応手順を明記する

入居者トラブルリスクの
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賃貸経営の
トラブルに関するまとめ

賃貸経営のトラブルをゼロにすることはできないため、オーナーはトラブルの原因やリスクを把握して事前に対策を練る必要があります。しかし、実際のところ全てのトラブルにオーナーひとりで対応するのは難しいもの。

トラブル対応に手が回らない、またはリスクヘッジをしておきたいオーナーは賃貸管理会社に管理業務を依頼しましょう。空室対策や滞納家賃の回収、入居者からの問い合わせなど、様々なトラブル対応を任せられます。

当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しているので、参考にしてみてください。