賃貸管理における非弁行為とは？

非弁行為とは何か？

「非弁行為」とは、弁護士法第72条に記された行為を行うことを指します。ここには、「訴訟代理」や「和解交渉」「契約書作成」「立ち退き交渉」などが含まれています。このような行為を弁護士以外が行うことは禁止されていて、違反した場合には2年以下の懲役または300万円以下の罰金が科されます。

弁護士法には、下記のように規定されています。

「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。」（弁護士法72条）

引用元：e-GOV法令検索「弁護士法（昭和二十四年法律第二百五号）」（https://laws.e-gov.go.jp/law/324AC1000000205）

賃貸管理業務で問題になりやすい非弁行為

賃貸管理会社では、賃貸請求や家賃の滞納に対する督促、原状回復交渉、賃料改定の交渉など、さまざまな法律事務を扱っています。しかし、どこまでが非弁行為に該当するかについては判断が難しいケースも多いです。ここでは、具体的に問題になりやすい業務を解説していきます。

賃料滞納の督促

入居者が家賃の支払いを滞納した場合には、管理会社がオーナーの代わりに賃料の督促を行うケースがありますが、督促業務は程度により非弁行為として違法になる可能性があるので注意が必要です。

督促を行う場合、単に請求書の送付や、電話連絡は非弁行為に該当しにくいですが、借主と家賃支払いに関する交渉を行う、和解案を提示するといった行為は非弁行為に該当する恐れがあります。

立ち退き交渉や訴状作成

入居者が家賃を滞納し続ける場合、オーナーは賃貸借契約を解除し、該当の建物からの立ち退きを求めることができます。しかし、管理会社がオーナーの代わりに訴状を作成して裁判所に提出する行為や、借主と立ち退き交渉を行うことは非弁行為とみなされます。 立ち退きの事案について管理会社に許される行為は、オーナーと入居者間での書類の取次や連絡の取り継ぎ、実際に立ち退きを行う際の立ち会いなどに限定され、立ち退き事案に関連して、管理会社がこれ以上のことをおこなうと非弁行為に該当する可能性があります。

賃料改定交渉

管理業務を行っている管理会社においては、オーナーに代わって賃借人との間で賃料交渉を行うケースがあります。その中では、オーナーの賃料を増額の意向を賃借人に伝える行為のみであれば問題はない場合が多いです。しかし、管理会社が賃料額について交渉を実質的に行った場合には、非弁行為に該当する可能性があります。

なぜ非弁行為が問題になるの？

ここまで、非弁行為に該当する可能性が行為についてご紹介しましたが、ここで「なぜ非弁行為が問題になるのか」と疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。

まず法的リスクの観点から見ると、非弁行為は刑事罰の対象となっていて、管理会社やオーナーに対しても損害賠償のリスクが及びます。

さらに、管理会社が非弁行為を行うことによって借主とのトラブルが長期化してしまい、物件の稼働率や収益にマイナスの影響を及ぼす可能性があります。また管理会社の違法行為は、その管理会社に委託をしているオーナー自身の信用にも関わり、賃貸経営全体のリスクを高めることにつながってしまいます。

このような点から、非弁行為には注意する必要があります。

管理会社の非弁行為を防ぐためにオーナーができることは？

管理会社の非弁行為を防ぐには、まず契約内容を明確化することが重要です。具体的には、管理委託契約書に、管理会社の業務範囲と非弁行為禁止条項を明記します。さらに、法律行為が必要な場合には、弁護士に委託する、という旨を盛り込んでおきます。

法律問題は専門家に依頼すること徹底することが重要です。例えば賃料の滞納が長期化している場合や、立ち退きが必要となる場合には弁護士に速やかに相談して、管理会社に法律業務を行わせないような体制をあらかじめ整えておくことが重要です。

そして非弁行為を未然に防ぐには、管理会社の実績や体制を確認して、法務体制が整った信頼できる管理会社を選定しておくことも大切です。

賃貸管理における非弁行為についてのまとめ

こちらの記事では、賃貸管理における非弁行為について解説してきました。賃貸管理を委託する中で、管理会社が非弁行為に該当する行為を無意識に行ってしまう可能性はゼロではありません。このような状況を防ぐためにも、オーナーは管理会社が担当する業務範囲について正しく理解した上で、法律行為は弁護士に依頼する体制を整えておくことが、物件の安定運用とトラブルの防止につながります。もし、現在委託している管理会社に対して不満がある場合には、非弁行為に関するリスク管理も含め、管理体制の見直しを検討してください。

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