渋谷区の賃貸管理会社選定ガイド｜賃管シブ » 賃貸経営のリスクと対策を解説 » 賃貸経営の金利変動リスクと対策を解説

賃貸経営の金利変動リスクと対策を解説

金利変動リスクとは

金利変動リスクとは、金利の変動により資産の価値が変動するリスク全般のこと。こうした金利の動きは、賃貸経営者にとっても無関係ではありません。変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上がれば返済額も増え、賃貸経営に大きな影響を及ぼします。

賃貸経営を成功させるためにも、金利の動向やリスク対策について詳しく知っていきましょう。

金利変動のリスク対策

金利変動のリスク対策は複数ありますが、自己資金額やボーナスや家賃などの収入、返済計画で何を重視するかなど、複数の要素によって実践すべき対策が変わってきます。あなたの計画や状況に合った対策を選びましょう。

固定金利を選ぶ
決められた期間中、金利が上昇するリスクを回避できます（ただし初期金利は高くなります）。
金利タイプを切り替える
金利が低いときは変動金利を選びつつ、金利が本格的に上昇する前に固定金利へ切り替えます。
金利の上限を設定する
上限金利が設定されているタイプの変動金利ローンを選ぶのも一つの手です。
自己資金を増やす
自己資金が増えれば借入額が減り、返済額・返済期間も減るため、金利変動の影響を受けにくくなります。
繰上返済で元金を減らす
繰り上げ返済した金額分はすべて元金の返済にあてられるため、その後の利息負担を軽減できます。

賃貸経営における
金利変動の具体的な影響

返済額の増加：金利上昇により毎月のローン返済額が増え、キャッシュフローが悪化する可能性があります。
収益性の低下：返済負担の増加により、賃貸経営から得られる利益が減少する可能性があります。

日本における金利の動向

日本銀行（BOJ）が定める政策金利（短期金利）に注目すると、日本の金融機関における金利動向を分析できます。金融機関は日本銀行から資金を調達するため、政策金利が上昇すると、金融機関が定めるローンの金利も上昇しやすくなるのです。

日本銀行は、2025年1月23日・24日に開く金融政策決定会合で、政策金利を0.25%から0.5%に引き上げる可能性があると報じられています。

また、国際通貨基金（IMF）のチーフエコノミストは、日本銀行が2025年と2026年に2回ずつ政策金利の引き上げを実施するとの予測。このことから、2025年から2026年にかけて市場の金利も上がる可能性が高いでしょう。

参照元：毎日新聞（https://mainichi.jp/articles/20250121/k00/00m/020/086000c）

変動金利と
固定金利について

金利のタイプは大きく2種類に分けられます。大きな違いは、金利が変動するかどうか。どちらにもメリット・デメリットがあり、変動金利は市場の金利が下がりそうなときに向いており、固定金利は市場の金利が上がりそうなときに向いています。

▼左右にスクロールできます。

	変動金利	固定金利
特徴	市場の金利動向に応じて変動する	設定された期間中の金利が変わらない
メリット	金利が下がると支払い額が減る	支払い額が変わらないので返済計画が立てやすい
デメリット	金利が上がると支払い額が増える	初期金利が高めに設定される

金利が上がるとどうなる？

借入金額を1億円、借入期間を30年と仮定し、変動金利が1年ごとに0.25％上昇すると想定してシミュレーションを行いました。

金利は、2025年1月6日時点の三井住友信託銀行のアパートローンの金利を参考にしています（変動金利コースの金利：年2.725％、固定金利コース（30年）の金利：年5.66％）。

参照元：三井住友信託銀行｜2025年1月6日時点（https://www.smtb.jp/personal/loan/rates#tab-2-2）

金利の種類ごとに見る
ローン返済シミュレーション

▼左右にスクロールできます。

	変動金利	固定金利
1年目（毎月の返済額）	2.73％（約406,918円）	5.66％（約577,868円）
2年目（毎月の返済額）	2.97％（約429,256円）	5.66％（約577,868円）
3年目（毎月の返済額）	3.23％（約452,321円）	5.66％（約577,868円）
4年目（毎月の返済額）	3.48％（約476,165円）	5.66％（約577,868円）
5年目（毎月の返済額）	3.73％（約500,851円）	5.66％（約577,868円）
6年目（毎月の返済額）	3.98％（約526,457円）	5.66％（約577,868円）
7年目（毎月の返済額）	4.23％（約553,078円）	5.66％（約577,868円）
8年目（毎月の返済額）	4.48％（約580,830円）	5.66％（約577,868円）
9年目（毎月の返済額）	4.73％（約609,854円）	5.66％（約577,868円）
10年目（毎月の返済額）	4.98％（約640,323円）	5.66％（約577,868円）
11年目（毎月の返済額）	5.23％（約672,448円）	5.66％（約577,868円）
12年目（毎月の返済額）	5.48％（約706,491円）	5.66％（約577,868円）
13年目（毎月の返済額）	5.73％（約742,777円）	5.66％（約577,868円）
14年目（毎月の返済額）	5.98％（約781,713円）	5.66％（約577,868円）
15年目（毎月の返済額）	6.23％（約823,812円）	5.66％（約577,868円）
16年目（毎月の返済額）	6.48％（約869,733円）	5.66％（約577,868円）
17年目（毎月の返済額）	6.73％（約920,328円）	5.66％（約577,868円）
18年目（毎月の返済額）	6.98％（約976,720円）	5.66％（約577,868円）
19年目（毎月の返済額）	7.23％（約1,040,414円）	5.66％（約577,868円）
20年目（毎月の返済額）	7.48％（約1,113,472円）	5.66％（約577,868円）
21年目（毎月の返済額）	7.73％（約1,198,793円）	5.66％（約577,868円）
22年目（毎月の返済額）	7.98％（約1,300,575円）	5.66％（約577,868円）
23年目（毎月の返済額）	8.23％（約1,425,130円）	5.66％（約577,868円）
24年目（毎月の返済額）	8.48％（約1,582,391円）	5.66％（約577,868円）
25年目（毎月の返済額）	8.73％（約1,788,935円）	5.66％（約577,868円）
26年目（毎月の返済額）	8.98％（約2,074,622円）	5.66％（約577,868円）
27年目（毎月の返済額）	9.23％（約2,499,201円）	5.66％（約577,868円）
28年目（毎月の返済額）	9.48％（約3,202,126円）	5.66％（約577,868円）
29年目（毎月の返済額）	9.73％（約4,601,810円）	5.66％（約577,868円）
30年目（毎月の返済額）	9.98％（約8,790,426円）	5.66％（約577,868円）
総返済額	約507,455,640円	約208,032,480円

1年ごとに0.25％金利が上昇するシミュレーションでは、13年目に変動金利の方が高くなる結果に。毎月の返済額についても、変動金利は5年目以降、固定金利の返済額を大きく上回っています。

ただし、上記はあくまでもシミュレーションであり、実際に金利がどれくらい上がるかはその時にならないと分かりません。

返済計画の立てやすさを重視したい方は固定金利、初期金利をできる限り抑えたい方は変動金利を選び、金利が上がりそうなタイミングで固定金利への切り替えを検討すると良いでしょう（※切り替えの条件は金融機関やローンの契約内容によって異なります）。

金利変動リスクのまとめ

金利変動リスクを抑えるには、金利動向を分析したうえで、計画的に借入金額や金利タイプを選ぶことが大切です。時期により金利は変動するため、定期的に金利上昇を想定した収支シミュレーションを実施して、資金計画の見直しを行いましょう。

また、金利の仕組みや市場動向に精通している金融機関やファイナンシャルプランナーへ相談すれば、自分だけでは得られない専門的なアドバイスを受けられるでしょう。

当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。家賃の下落や滞納、空室や修繕など、様々なリスク対策に対応しているので、是非チェックしてみてください。

オーナーの目的別で選ぶ
渋谷区の賃貸管理会社3選を
CHECK

渋谷の物件のポテンシャルを
最大化する
おすすめ賃貸管理会社3選

相場以上の収益へ
物件の格を上げ
家賃を上げる

TonTon Forbes Global Properties

引用元：TonTon公式HP
（https://tonton-inc.com/lp/K6hJLQGr3/）

特徴

世界的ブランド「Forbes Global Properties」^※を活用し、渋谷区の優良物件にふさわしい品格で高属性な入居層を惹きつけます。
管理手数料3％でコストを抑えつつ、リノベーション等の付加価値提案により賃料アップを実現し、収益性を高めます。
維持管理にとどまらず、売却や資産価値向上まで見据えたワンランク上のコンサルティングを提供します。

TonTon公式HPで
サービスの特徴を見る

電話で問い合わせる

運用のストレスをゼロへ
多忙な現役世代を支える
DX賃貸管理

SYLA（シーラ）

引用元：シーラ公式HP
（https://syla.jp/）

特徴

オーナー専用アプリにより、収支管理や担当者との連絡をスマホ一台で完結させ、管理業務の手間とストレスを軽減します。
デザインと付加価値による差別化戦略で、単身者ニーズを捉えた設備・仕様を実現し、競合物件との差別化を図ります。
資家目線で構築された透明性の高い運用体制により、稼働状況や修繕履歴を可視化し、迅速な経営判断を可能にします。

SYLA（シーラ）公式HPで
サービスの特徴を見る

電話で問い合わせる

空室不安をゼロへ
キャッシュフローを生む
入居率99％の実績

日本財託

引用元：日本財託公式HP
（https://www.nihonzaitaku.co.jp/kanri/）

特徴

入居率99.95％^(※1)の実績が示す高い客付け力により、空室期間を最短化し、安定した収支を実現します。
5,000社超^(※2)の仲介ネットワークを活かし、競争の激しい渋谷区においても広範な募集で早期成約につなげます。
滞納率0.01％^(※3)の厳格な審査・回収体制により、滞納リスクを抑え、保証付きで確実な入金を支えます。

フリーダムリンク公式HP
でサービスの特徴を見る

電話で問い合わせる

TonTon※：2025年08月時点・参照元：TonTon公式HP（https://tonton-inc.com/news/notice/3920）
日本財託(※1)2026年1月末時点の販売分入居率・参照元：日本財託公式HP（https://www.nihonzaitaku.co.jp/kanri/）
(※2)2026年2月5日調査時点・参照元：日本財託公式HP（https://www.nihonzaitaku.co.jp/kanri/service/knowhow/）
(※3)2026年2月5日調査時点・参照元：日本財託公式HP（https://www.nihonzaitaku.co.jp/kanri/service/resident/guarantee/）

	変動金利	固定金利
1年目（毎月の返済額）	2.73％（約406,918円）	5.66％（約577,868円）
2年目（毎月の返済額）	2.97％（約429,256円）	5.66％（約577,868円）
3年目（毎月の返済額）	3.23％（約452,321円）	5.66％（約577,868円）
4年目（毎月の返済額）	3.48％（約476,165円）	5.66％（約577,868円）
5年目（毎月の返済額）	3.73％（約500,851円）	5.66％（約577,868円）
6年目（毎月の返済額）	3.98％（約526,457円）	5.66％（約577,868円）
7年目（毎月の返済額）	4.23％（約553,078円）	5.66％（約577,868円）
8年目（毎月の返済額）	4.48％（約580,830円）	5.66％（約577,868円）
9年目（毎月の返済額）	4.73％（約609,854円）	5.66％（約577,868円）
10年目（毎月の返済額）	4.98％（約640,323円）	5.66％（約577,868円）
11年目（毎月の返済額）	5.23％（約672,448円）	5.66％（約577,868円）
12年目（毎月の返済額）	5.48％（約706,491円）	5.66％（約577,868円）
13年目（毎月の返済額）	5.73％（約742,777円）	5.66％（約577,868円）
14年目（毎月の返済額）	5.98％（約781,713円）	5.66％（約577,868円）
15年目（毎月の返済額）	6.23％（約823,812円）	5.66％（約577,868円）
16年目（毎月の返済額）	6.48％（約869,733円）	5.66％（約577,868円）
17年目（毎月の返済額）	6.73％（約920,328円）	5.66％（約577,868円）
18年目（毎月の返済額）	6.98％（約976,720円）	5.66％（約577,868円）
19年目（毎月の返済額）	7.23％（約1,040,414円）	5.66％（約577,868円）
20年目（毎月の返済額）	7.48％（約1,113,472円）	5.66％（約577,868円）
21年目（毎月の返済額）	7.73％（約1,198,793円）	5.66％（約577,868円）
22年目（毎月の返済額）	7.98％（約1,300,575円）	5.66％（約577,868円）
23年目（毎月の返済額）	8.23％（約1,425,130円）	5.66％（約577,868円）
24年目（毎月の返済額）	8.48％（約1,582,391円）	5.66％（約577,868円）
25年目（毎月の返済額）	8.73％（約1,788,935円）	5.66％（約577,868円）
26年目（毎月の返済額）	8.98％（約2,074,622円）	5.66％（約577,868円）
27年目（毎月の返済額）	9.23％（約2,499,201円）	5.66％（約577,868円）
28年目（毎月の返済額）	9.48％（約3,202,126円）	5.66％（約577,868円）
29年目（毎月の返済額）	9.73％（約4,601,810円）	5.66％（約577,868円）
30年目（毎月の返済額）	9.98％（約8,790,426円）	5.66％（約577,868円）
総返済額	約507,455,640円	約208,032,480円

賃貸経営の金利変動リスクと対策を解説

金利変動リスクとは

金利変動のリスク対策

賃貸経営における金利変動の具体的な影響

日本における金利の動向

変動金利と固定金利について

金利が上がるとどうなる？

金利の種類ごとに見るローン返済シミュレーション

金利変動リスクのまとめ

TonTon Forbes Global Properties

SYLA（シーラ）

日本財託

賃貸経営における
金利変動の具体的な影響

変動金利と
固定金利について

金利の種類ごとに見る
ローン返済シミュレーション