金利変動リスクとは、金利の変動により資産の価値が変動するリスク全般のこと。こうした金利の動きは、賃貸経営者にとっても無関係ではありません。変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上がれば返済額も増え、賃貸経営に大きな影響を及ぼします。
賃貸経営を成功させるためにも、金利の動向やリスク対策について詳しく知っていきましょう。
金利変動のリスク対策は複数ありますが、自己資金額やボーナスや家賃などの収入、返済計画で何を重視するかなど、複数の要素によって実践すべき対策が変わってきます。あなたの計画や状況に合った対策を選びましょう。
日本銀行（BOJ）が定める政策金利（短期金利）に注目すると、日本の金融機関における金利動向を分析できます。金融機関は日本銀行から資金を調達するため、政策金利が上昇すると、金融機関が定めるローンの金利も上昇しやすくなるのです。
日本銀行は、2025年1月23日・24日に開く金融政策決定会合で、政策金利を0.25%から0.5%に引き上げる可能性があると報じられています。
また、国際通貨基金（IMF）のチーフエコノミストは、日本銀行が2025年と2026年に2回ずつ政策金利の引き上げを実施するとの予測。このことから、2025年から2026年にかけて市場の金利も上がる可能性が高いでしょう。
参照元：毎日新聞（https://mainichi.jp/articles/20250121/k00/00m/020/086000c）
金利のタイプは大きく2種類に分けられます。大きな違いは、金利が変動するかどうか。どちらにもメリット・デメリットがあり、変動金利は市場の金利が下がりそうなときに向いており、固定金利は市場の金利が上がりそうなときに向いています。
| 変動金利 | 固定金利 | |
|---|---|---|
| 特徴 | 市場の金利動向に応じて変動する | 設定された期間中の金利が変わらない |
| メリット | 金利が下がると支払い額が減る | 支払い額が変わらないので返済計画が立てやすい |
| デメリット | 金利が上がると支払い額が増える | 初期金利が高めに設定される |
借入金額を1億円、借入期間を30年と仮定し、変動金利が1年ごとに0.25％上昇すると想定してシミュレーションを行いました。
金利は、2025年1月6日時点の三井住友信託銀行のアパートローンの金利を参考にしています（変動金利コースの金利：年2.725％、固定金利コース（30年）の金利：年5.66％）。
参照元：三井住友信託銀行｜2025年1月6日時点（https://www.smtb.jp/personal/loan/rates#tab-2-2）
| 変動金利 | 固定金利 | |
|---|---|---|
| 1年目 （毎月の返済額） |
2.73％ （約406,918円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 2年目 （毎月の返済額） |
2.97％ （約429,256円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 3年目 （毎月の返済額） |
3.23％ （約452,321円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 4年目 （毎月の返済額） |
3.48％ （約476,165円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 5年目 （毎月の返済額） |
3.73％ （約500,851円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 6年目 （毎月の返済額） |
3.98％ （約526,457円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 7年目 （毎月の返済額） |
4.23％ （約553,078円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 8年目 （毎月の返済額） |
4.48％ （約580,830円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 9年目 （毎月の返済額） |
4.73％ （約609,854円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 10年目 （毎月の返済額） |
4.98％ （約640,323円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 11年目 （毎月の返済額） |
5.23％ （約672,448円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 12年目 （毎月の返済額） |
5.48％ （約706,491円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 13年目 （毎月の返済額） |
5.73％ （約742,777円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 14年目 （毎月の返済額） |
5.98％ （約781,713円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 15年目 （毎月の返済額） |
6.23％ （約823,812円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 16年目 （毎月の返済額） |
6.48％ （約869,733円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 17年目 （毎月の返済額） |
6.73％ （約920,328円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 18年目 （毎月の返済額） |
6.98％ （約976,720円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 19年目 （毎月の返済額） |
7.23％ （約1,040,414円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 20年目 （毎月の返済額） |
7.48％ （約1,113,472円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 21年目 （毎月の返済額） |
7.73％ （約1,198,793円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 22年目 （毎月の返済額） |
7.98％ （約1,300,575円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 23年目 （毎月の返済額） |
8.23％ （約1,425,130円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 24年目 （毎月の返済額） |
8.48％ （約1,582,391円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 25年目 （毎月の返済額） |
8.73％ （約1,788,935円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 26年目 （毎月の返済額） |
8.98％ （約2,074,622円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 27年目 （毎月の返済額） |
9.23％ （約2,499,201円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 28年目 （毎月の返済額） |
9.48％ （約3,202,126円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 29年目 （毎月の返済額） |
9.73％ （約4,601,810円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 30年目 （毎月の返済額） |
9.98％ （約8,790,426円） |
5.66％ （約577,868円） |
| 総返済額 | 約507,455,640円 | 約208,032,480円 |
1年ごとに0.25％金利が上昇するシミュレーションでは、13年目に変動金利の方が高くなる結果に。毎月の返済額についても、変動金利は5年目以降、固定金利の返済額を大きく上回っています。
ただし、上記はあくまでもシミュレーションであり、実際に金利がどれくらい上がるかはその時にならないと分かりません。
返済計画の立てやすさを重視したい方は固定金利、初期金利をできる限り抑えたい方は変動金利を選び、金利が上がりそうなタイミングで固定金利への切り替えを検討すると良いでしょう（※切り替えの条件は金融機関やローンの契約内容によって異なります）。
金利変動リスクを抑えるには、金利動向を分析したうえで、計画的に借入金額や金利タイプを選ぶことが大切です。時期により金利は変動するため、定期的に金利上昇を想定した収支シミュレーションを実施して、資金計画の見直しを行いましょう。
また、金利の仕組みや市場動向に精通している金融機関やファイナンシャルプランナーへ相談すれば、自分だけでは得られない専門的なアドバイスを受けられるでしょう。
当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。家賃の下落や滞納、空室や修繕など、様々なリスク対策に対応しているので、是非チェックしてみてください。
※参照元：TonTon公式HP （https://tonton-inc.com/business/management）
※参照元：ルーム・スタイル公式HP｜賃貸管理手数料の相場は？金額に幅がある理由と損しないための注意点 （https://roomstyle.co.jp/media/rentalmanagementfee#1-1_5）