サブリースと家賃保証の違いは？
サブリースとは？
オーナーが所有する物件をサブリース会社が一括で借り上げ、さらに入居者に対して転貸を行う賃貸経営手法を「サブリース」と呼びます。この方法の場合「サブリース会社とオーナー」「サブリース会社と入居者」の2つの賃貸借契約が成立しています。物件のオーナーはサブリース会社から毎月定額の賃料を受け取ります。
家賃保証とは？
「家賃保証」とは、オーナーと入居者の間で直接賃貸借規約を締結する通常の賃貸経営の中で、入居者が家賃を滞納した場合には、保証会社が立て替え払いをおこなう仕組みになっています。ただし、あくまでも「家賃滞納」に対するリスクをカバーする制度ですので、空室時の家賃は保証されない点に注意が必要です。
サブリース・家賃保証のメリット
ここでは、サブリースと家賃保証、それぞれのメリットについて紹介していきます。どのようなメリットがあるか確認してみてください。
サブリースのメリット
- 安定した収入につなげられる
サブリース契約の場合、物件の空室・家賃滞納におけるリスクはサブリース会社が引き受ける形になります。空室が出たり家賃滞納が発生したりした場合でもオーナーに対してサブリース会社から一定の額が支払われるので、安定した収入につなげられます。
- 管理事務の手間を軽減可能
賃貸経営を行う場合、入居者の募集や家賃の集金、契約更新、退去手続き、建物のメンテナンスなど、さまざまな管理事務をこなす必要が出てきますが、これは非常に手間がかかる作業です。サブリース契約を結んだ場合、このような管理事務をサブリース会社に任せることができ、賃貸経営の管理事務にかかる手間を大幅に軽減できます。
- 入居者とオーナー間で直接的な責任問題が発生しない
管理経営の実務についてはサブリース会社に任せる形になるため、オーナーと入居者間では直接的な責任問題が発生しません。入居者トラブルなどが発生した場合も、サブリース会社が対応することになります。
家賃保証のメリット
- 満室時の収益性を最大化可能
家賃保証は、滞納リスクをカバーする内容になっています。満室なのに家賃滞納が発生して収益性が下がってしまうリスクを回避して、満室時の収益性を最大化できます。
- 管理における自由度が高い
家賃保証を利用する場合には、オーナーが管理や運営を主導できます。管理や家賃設定の自由度が高い方法です。
- 保証会社が家賃の督促業務を担当する
入居者が家賃を滞納した場合、入居者や連帯保証人に連絡を行うなどさまざまな手間が発生することになります。家賃保証を利用する場合には督促や回収業務は保証会社がおこなうので、オーナーの負担を軽減できます。
サブリース・家賃保証のデメリット
サブリースと家賃保証には、上記のようなメリットがある反面、デメリットもあります。賃貸経営を行う上では、サブリースと家賃保証にはどのようなデメリットがあるのかを知っておくことも大切です。
サブリースのデメリット
- 家賃の減額・契約解除の可能性がある
サブリース会社と「30年一括借り上げ」といった長期の契約を結んでいる場合でも、契約途中で家賃減額や契約解除となる可能性はゼロではない点に注意する必要があります。
- サブリース会社が倒産する可能性がある
サブリース会社の倒産リスクもゼロではありません。倒産してしまうと賃料の支払いがストップしてしまうリスクがあります。
- 売却時に価格が下がることがある
サブリース物件の場合、売却が難しいケースがあります。もし売却が可能だった場合でも、売却価格は相場を下回ってしまうケースもあります。
家賃保証のデメリット
- 空室時の家賃保証が行われない
家賃保証でカバーできるのはあくまで家賃の滞納が発生した損害なので、空室が発生した場合には家賃の保証は行われません。
- 滞納以外のリスクはオーナー負担
家賃滞納以外のリスクは全てオーナーが対応する必要があります。例えば、空室への対策や管理におけるトラブル発生時などにはオーナー自らが対応することになります。
- 家賃保証会社が倒産するリスク
家賃保証を行う会社が倒産するリスクもあります。例えば、家賃の滞納が増加して保証会社が対応しきれなくなると倒産リスクが高まってしまうため、家賃保証会社を選ぶ場合には慎重に検討することが大切です。
仕組み・契約形態の違い
| 項目 |
サブリース |
家賃保証 |
| 基本の仕組み |
サブリース会社が一括借り上げて転貸 |
滞納時のみ保証会社が立て替え |
| 空室時の家賃保証 |
あり（契約に基づき一定額が支払われる） |
なし（空室時は家賃収入ゼロ） |
| 契約形態 |
オーナーとサブリース会社の賃貸借契約 |
入居者と保証会社の保証契約 |
| 管理・運営の自由度 |
低い（家賃や入居者選定に関与できない） |
高い（オーナーが主導できる） |
| 家賃設定 |
サブリース会社が決定（相場の8～9割） |
オーナーが決定 |
| 主なリスク |
家賃減額・契約条件変更・免責期間 |
空室リスク・滞納リスク |
渋谷区オーナーが検討すべきポイント
賃貸経営を行う上で、/span>「安定収入」を重視するのか、「収益性・自由度」を重視するのかという方向性を定めることが大切です。もし長期の安定性を求めるのであればサブリースを、収益性や運営の自由度を求めるのであれば家賃保証を利用することがおすすめです。
また、契約内容の詳細を確認することも大切です。例えばサブリースを利用する場合には、家賃保証額の見直し条件、免責期間、家賃保証の保証範囲と免責事項について十分に確認しておいてください。
そして、賃貸経営は非常に長い期間行うことになります。サブリース・家賃保証いずれの契約を結ぶ場合も長期的な契約となるので、信頼できる会社を選ぶことが非常に重要です。契約を結ぶ前に、その会社の経営基盤やこれまでの実績、トラブル対応力について確認し、問題ないと判断できた会社を選ぶようにしてください。
当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。各社の特徴やサービス内容を詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
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比較3選
サブリースと家賃保証の違いのまとめ
こちらの記事では、サブリースと家賃保証の違いをまとめてきました。いずれも賃貸経営の安定化に役立つ仕組みですが、根本的な目的とリスクが異なります。渋谷区のように、賃貸への需要が高いエリアだったとしても、それぞれの物件が持つ特性やオーナーの経営方針により、適した選択肢は異なってきます。サブリースと家賃保証の違いについてしっかりと理解すること、そして契約を締結する前には複数社の条件について比較・精査することが大切な資産の価値を最大化するための第一歩といえます。
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