一棟アパートの賃貸管理を委託するポイント

一棟アパートの賃貸管理には専門的な知識が求められ、さらに手間がかかるので、一棟アパートを所有するオーナーは、管理業務を不動産管理会社に委託しています。こちらの記事では、一棟アパートの賃貸管理を委託する際の注意点や、安心して管理会社に任せるためのポイントを解説していきます。

一棟アパート特有の管理業務を理解する

一棟アパートを経営する場合には、さまざまな管理業務が発生します。例えば、下記のような業務があります。

• 共用部の清掃・保守
• 法定点検（消防設備、排水設備など）
• 建物全体の修繕計画
• 入居率管理と空室対策
• クレーム・トラブル対応（入居者間の問題を含む）
• 家賃集金管理
• 入退室の際の立会い、敷金精算　など

このような管理業務をオーナー自身が全て行うことは非常に負担が大きいため、多くのオーナーが管理会社に委託しています。

管理委託契約には2通りある

一般管理契約

一般管理契約とは、入居者募集、建物清掃などの管理業務を管理会社に委託を行い、管理費を支払う契約です。管理会社は賃貸管理に必要な管理業務を代行するので、オーナー自身が不動産の管理に詳しくなくても賃貸経営を行えます。この契約の場合には、家賃設定や入居者の選択はオーナーの意向で決められます。

サブリース契約（一括借り上げ）

サブリース契約（一括借り上げ）とは、サブリース会社が対象の物件を一括借り上げした上で、入居者に転貸する方式となります。この場合、入居者の募集や審査、建物管理や退去時の精算などの管理業務はサブリース会社が行います。サブリース契約を検討する場合には、契約解除条件や賃料改定条項について必ずチェックしておくことが大切です。契約前にモデル契約書を取り寄せ、検討することも有効です。

一棟アパートの賃貸管理会社を選ぶポイント

入居率をチェック！

賃貸経営を行う上では、高い入居率をキープすることが非常に重要になってくるので、賃貸管理会社を選ぶ際には、その会社が管理している物件の入居率を確認することがポイントです。

管理物件の入居率が高ければ、管理会社の客付け力が高いと判断でき、その管理会社に任せることで空室期間を可能な限り短くできることが期待できます。管理会社の客付け力の高さを確認する場合には、管理物件の入居率95％以上が目安とされています。

空室対策の内容は？

空室が発生した場合には、どのような対策を立てて対応していくかという部分もあらかじめ確認しておきたい部分です。これは、管理会社が「オーナーの利益を考えながら空室対策を行ってくれるか」という点を見ることができます。空室が出た場合、何も対策がなければ単に「家賃を減額する」という提案しかできないといった状況に陥る可能性もあり、オーナーの利益に影響を与えてしまいます。空室対策の具体的な事例について聞いてみることをおすすめします。

管理戸数が多いか

現在管理している戸数が多い賃貸管理会社の場合、管理業務に関するノウハウを持っている会社であると期待できます。例えばトラブルが発生した場合にも柔軟に対応してもらえることが期待できますし、修繕工事などが必要になった場合にも、スケールメリットにより工事単価が抑えられる可能性も考えられます。

管理戸数が多い場合にはこのようなメリットが考えられますので、管理している戸数をあらかじめ確認してみてください。

トラブル対応の体制は？

入居者などからトラブルが発生した場合の迅速な対応も賃貸管理において重要なポイントです。素早く対応できれば、2次クレームの防止にもつながります。逆に対応が遅い場合には入居者が不満を持ち、最悪の場合退去してしまうリスクもあります。

この部分については、「管理業務に十分な人員を割いているか」「管理会社の拠点から1時間以内に物件にスタッフが到着可能か」という点を確認することがおすすめです。特にトラブルが発生した際、柔軟・迅速に対応するために必要な人員が揃えられているかという部分を確認してみてください。

管理手数料は適正？

適正な管理手数料かどうかもチェックしておきたいポイントです。コストを安くするために、できるだけ管理手数料が安い管理会社を選びたいと考えるかもしれませんが、管理会社を選ぶ場合にはコストのみではなく対応内容など他の要素も考慮しながら検討することが大切です。

一般的に、管理手数料は家賃収入の3〜5％が目安とされています。管理手数料が安すぎる場合には、その他の部分でコストがかかってしまい、トータルでは逆に割高になってしまうケースもありますので注意してください。

当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。各社の特徴やサービス内容を詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

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