サブリースと空室保証の違いについて

サブリースとは？

「サブリース」とは、オーナーが所有している物件をサブリース会社が一括で借上げし、その会社が入居者に対して転貸を行う賃貸経営手法です。この手法では、「オーナーとサブリース会社」「サブリース会社と入居者」の2種類の賃貸借契約が成立しています。また、オーナーはサブリース会社から毎月定額の賃料を受け取ります。

空室保証とは？

「空室保証」とは、オーナーと保証会社の契約によって、オーナーが保有している物件において空室や家賃の滞納が発生した場合などに一定額の家賃収入が保証される仕組みです。この場合、保証される家賃収入は、満室時の家賃の8〜9割程度となっていることが一般的です。また、空室保証の契約を結んだ場合には、毎月保証料を支払う必要があります。

サブリース・空室保証のメリット

上記の通り、サブリースと空室保証にはさまざまな違いがあります。ここでは、それぞれのメリットについてまとめていきますので、違いを知りたい方はぜひ参考にしてください。

サブリースのメリット

1. オーナーは安定した収入を得られる
   サブリース契約を締結した場合には、物件における空室リスクや家賃滞納リスクをサブリース会社が引き受けます。一般的な賃貸契約の場合には家賃の滞納が発生した場合にはその分家賃収入が減りますが、サブリース契約の場合には滞納が発生しても一定の家賃が支払われるので、安定した収入につなげることができます。
2. 賃貸経営の手間を大幅に軽減できる
   賃貸物件の経営では、入居者の募集や家賃の集金、契約更新、退去手続き、建物のメンテナンスなどさまざまな管理事務が発生します。これらをオーナー自身で行う場合には、非常に大きな手間がかかりますが、サブリース契約ではこのような入居者募集や日常の管理業務、トラブル対応などを任せられるので、賃貸経営手間が大幅に軽減できます。
3. 入居者との間に直接的な責任問題が発生しない
   上記の通り、賃貸経営の実務をサブリース会社に任せられるので、サブリースでは入居者とオーナーの間では直接的な責任問題が発生しません。入居者トラブルなどが発生しても、サブリース会社が対応します。

空室保証のメリット

1. 収入の安定化を図れる
   オーナーが保有している物件に空室が発生しても、保証会社から一定額の家賃収入を得ることができ、収入の安定化につながります。
2. 稼働率により収入が増える
   空室保証とは、稼働率が低い場合に家賃収入が保証される契約です。稼働率が高い場合には損失補填はありませんが、満額家賃を得ることができるので、損失補填が不要な状況であれば収益性は高くなります。
3. 融資が受けやすくなることがある
   空室があった場合でも損失が補填されるので、賃貸物件に家賃保証を付加することによって金融機関からの融資が受けやすくなるケースがあります。これは、空室保証があることで空室が発生しても一定の家賃保証が入るので、返済減資の安定性を見込むことができ、融資条件にプラスに働きます。

サブリース・空室保証のデメリット

サブリースと空室保証には、上記のようなメリットがある反面、デメリットもあります。どのようなデメリットがあるのかを見ていきましょう。

サブリースのデメリット

1. 家賃減額や契約解除のリスク
   例えば、「30年一括借り上げ」などの長期契約を結んでいたとしても、契約途中で家賃減額や契約解除となってしまう可能性があります。
2. サブリース会社が倒産するリスク
   もしサブリース会社が倒産した場合には、賃料の支払いがストップしてしまうリスクが考えられます。
3. 売却時に価格が下がる可能性がある
   サブリース物件は売却が難しくなるケースが多く、売却できたとしても相場よりも価格が下がってしまうこともあります。

空室保証のデメリット

1. 家賃は満額保証されるわけではない
   空室保証の場合、家賃は100％保証されるわけではない点に注意が必要です。保証される場合には、満室時の8〜9割程度が目安となります。
2. 保証料を負担する必要がある
   稼働率が高かった場合でも家賃保証を付加するには一定の保証料を負担する必要があります。保有する物件の稼働率が高くても低くても保証料を負担することになるので、収益性が下がってしまう可能性もあります。
3. 保証内容は保証会社ごとに異なる
   家賃保証の内容や料率などは、それぞれの保証会社によって差があります。家賃保証を付加する場合には、保証内容や契約内容について精査することが大切です。

サブリースと空室保証の比較

渋谷区オーナーが検討すべきポイント

渋谷区の場合、賃貸の需要が高いエリアであるものの、物件の個別事情や今後の市況の変化についても考慮に入れておくことが大切です。

サブリースは、「手間をかけずに安定した収入を得たい」「空室リスクに対応したい」といった要望を持つオーナー向けの方法といえますが、収益性が下がったり、契約の柔軟性が限定されデメリットがあります。

また、空室保証は「自主管理や委託管理を行い収益性を重視する一方で、空室リスクにも対応したい」などの要望を持ったオーナーに向いていますが、契約時には契約内容や保証範囲、家賃水準、保証料や手数料、契約解除する際の条件などについて細かく確認し、精査することが重要です。

また、現在運用している物件の、稼働率や収益性に不満を感じている場合は、サブリースや空室保証を利用するほか、管理会社を見直して募集力の高い会社に切り替えるのも有効な選択肢です。

当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。各社の特徴やサービス内容を詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

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渋谷のおすすめ賃貸管理会社
比較3選

サブリースと空室保証の違いについてのまとめ

ここまで、サブリースと空室保証についてまとめてきました。いずれの方法も、オーナーの収入安定化とリスクの分散に有効な手段ですが、それぞれに明確なメリットとデメリットがあります。特に渋谷区のように需要が高いエリアでは、収入保証のみではなく、物件の特性や将来の運用方式、管理会社が持つ実力まで考慮しながら管理・保証方式を選択することが大切です。

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