オーナーチェンジの賃貸管理のポイント
こちらの記事では、賃貸物件においてオーナーチェンジ物件の賃貸管理に関するポイントについて紹介しています。オーナーチェンジ物件とは？という点から始まり、賃貸管理方法の種類やオーナーチェンジで管理会社を変更するメリットやデメリット、管理会社の選び方などについてまとめました。
オーナーチェンジ物件とは
入居者がいるままの状態で売買される収益物件を、「オーナーチェンジ物件」といいます。オーナーが変更されることから、「オーナーチェンジ物件」と呼ばれていますが、このような物件の場合、家賃を受け取るオーナーの権利がそのまま引き継がれることになります。また、修繕義務や敷金返還義務といった義務についてもそのまま次のオーナーに引き継がれます。
オーナーチェンジで引き継がれる契約・権利・義務
オーナーチェンジでは、すべての権利、義務が引き継がれることになります。
- 賃料、共益費を受け取る権利
- 契約終了後に建物、部屋を返還してもらう権利
- 敷金・保証金の返還義務
- 旧契約に定められた義務
- 修繕義務
オーナーチェンジ物件のメリット
すでに入居者がいるので、すぐに家賃収入を得ることができます。住人が住んでいればリフォームも必要なく工事費用もかからず、少ない費用投資で賃貸経営が行えます。過去の収支データから経費などが把握しやすく収支契約が立てやすいこと、運営に関するノウハウがあることもメリットです。
オーナーチェンジ物件のデメリット
不動産投資物件となるので、住宅ローンが利用できない点に注意が必要です。また、すでに入居者がいて空き室がない場合は購入前に内覧ができず、外観から見えないトラブル・問題が後から発覚するリスクもあります。建物の老朽化が進んでいると予定以上の出費が必要になる可能性もありますが、入居者がいると回収も難しい場合があります。
入居者を選べないため、事前に家賃滞納や騒音などのトラブルを把握することもできません。また、家賃設定や契約内容を引き継ぐ必要があるので、オーナーに不利な内容でもすぐに変更することは困難です。
賃貸管理の種類
直接管理
オーナーが物件を自身で管理する形式を直接管理と呼びます。入居者募集や契約関連の事務手続き、家賃回収・管理、入居者が退去する際の手続きなど、さまざまな業務について、不動産業者や入居者とやり取りをしながら作業を進めていくことになります。そのため、業者に依頼するよりもコストを抑えられるものの、非常に手間がかかってしまうことから、副業で賃貸経営を行う場合にはあまり推奨されない管理方法であるといえます。
管理委託
収益物件の管理を管理会社に委託する方法を「管理委託」と呼びます。この方法では、オーナーと管理会社の間で管理委託契約を締結し、貸主が管理委託料を支払うことによって物件の管理を任せます。この時に支払う管理委託料は、一般的に家賃の3〜5％となっています。ちなみに、入居者はオーナーと賃貸借契約を直接締結します。
管理会社に委託する業務は、例えば賃料の徴収や家賃滞納者に対する督促、入居者からのクレーム対応、賃貸者契約更新の際の補助などがあります。物件の管理に関するさまざまな業務を委託でき、管理に関する負担を大幅に軽減できますが、コストがかかる面についてデメリットと感じる人もいるかもしれません。
サブリース
サブリース（家賃保証契約）とは、管理会社がオーナーから該当の物件を借り上げて、さらに入居者に対して転貸する仕組みのことをいいます。そのため、まずはオーナーがサブリース会社（管理会社）との間で賃貸借契約を締結し、さらに入居者はサブリース会社との間で転貸借契約を締結します。
サブリースには、空室状況にかかわらずサブリース会社からオーナーに固定の賃料が支払われる「家賃保証型サブリース」と、サブリース会社からオーナーに対し空室の状況に応じた賃料が支払われる「パススルー型サブリース」の2種類があります。
オーナーチェンジ後に管理会社を変更する流れ
- 現状の管理契約を確認する
現在の管理契約内容を見て解約予告期間や違約金の有無を確認する
- 新しい管理会社を選定する
複数の管理会社から見積もりを取ってサービス内容や費用を比較する
今の管理会社に対する不満を整理し、管理会社選びの参考にする
- 現管理会社に「解約の意向」を伝える
契約書に沿った方法で管理会社に解約を通知する
- 管理会社間での引継ぎ業務
入居者情報、未処理の対応、敷金。修繕履歴、
保証会社の引継ぎなど、必要な情報の引継ぎを行う
口頭だけでなく書面で正確に情報を共有し、オーナーも把握するようにする
- 入居者への通知・引継ぎ
入居者に管理会社が変わる事を通知する
変更理由、連絡先などを明記する
- 新管理会社と契約・運用開始
条件や内容に納得したら管理委託契約を結び運用を開始する
オーナーチェンジで管理会社を変更するメリット
委託する管理内容に納得した上で依頼
オーナーチェンジにより物件所有者が変更される場合には、管理会社も変更されるケースが多くなります。この場合、新しいオーナーは管理会社のサービス内容を比較し、委託する管理内容に納得した上で依頼を行えます。管理会社を選択する場合には、提供サービスはもちろん担当者の対応も確認しておくことがポイント。連絡がなかなか取れないなどの場合には注意が必要です。
管理費用の見直しができる
契約サービスの内容により金額は異なるものの、一般的に管理手数料の相場は3〜5％とされています。もし同等のサービスを提供する管理会社であれば、手数料が安く抑えられる方がコスト面でメリットがあるといえます。また、毎月の管理費のほか、更新手数料や仲介手数料などさまざまな支出について確認することで、費用の見直しができる可能性が考えられます。
空室率が改善できる可能性がある
管理会社によって集客力にも違いがあるため、例えば他の不動産会社と連携しつつ空室の対策を行えることもあります。もし賃料の値下げ要求があった場合でも、さまざまな提案によって家賃が下がるのを抑えられるケースもあるかもしれません。このように、営業力の高い賃貸管理会社に切り替えることにより、収支改善ができる可能性が考えられます。
管理会社を変更する際のポイントや注意点
解約予告期間
解約期日を定めている管理会社もあります。中には6か月前の通知が必要なケースもありますので、どのタイミングで解約通知を行う必要があるのかを把握しておくことが大切です。また、その期間に空室がでた場合の対応についても、あらかじめ管理会社と打ち合わせが必要になります。
違約金
管理会社との契約が終了する場合、中には違約金が発生するケースもあります。それぞれの管理会社によって違約金の額が異なるため、旧オーナーは管理契約書の内容を十分に確認しておくことで、スムーズな解約に繋げられられます。また、どのように精算するかは仲介会社を通じてあらかじめ打ち合わせしておきます。
サブリース物件は避ける
サブリース契約の多くには、正当な理由に基づいた解約が認められると記載されています。しかし、オーナーが物件を売却することは正当な理由に当たらないと主張する管理会社もあり、裁判に発展するケースもあります。そうなると時間も費用もかかってしまうため、実際のところはオーナーが立退料を支払うことで合意解約とするケースが多いとされています。
敷金の返還
入居者が退去する際には、敷金の返還を行う義務があります。この返還義務は新しいオーナーに引き継がれますので、敷金については旧オーナーと新オーナーの間で精算するのも重要なポイントです。この時、鍵などもしっかりと引き継いでおきます。
保証会社
管理会社を変えた際の注意点として、保証会社との契約も終了することがある、という点も挙げられます。入居者の保証会社がなくなってしまうため、新オーナーは新たな管理会社と連携しながら、保証会社の件についてどう対応していくかを話し合っていくことが求められます。
入居者への配慮
管理会社の変更によって、入居者が不安を感じないよう配慮することも大切です。近年では、管理会社の変更を装ってお金を振り込ませようとする詐欺も発生しているようです。そのため、無用な心配をかけないように、通知の書面は信頼感を持ってもらえるような内容で作成することが大切です。可能であれば、新旧の管理会社連盟により、変更合意書を用意することが望ましいといえます。
賃貸管理会社を選ぶポイント
管理会社を選ぶ際には、まず管理委託料がポイントとなります。ただし、「安ければ良い」といったように価格のみで選択すると後悔するケースも考えられるため、委託する業務を明確にした上で比較を行います。
また、空室対策についても確認しておいてください。例えば客付け力が高いかどうか、入居維持率や管理実績についても確認しておくことで、安定した収入につなげられます。
まとめ
こちらの記事では、オーナーチェンジの賃貸管理について解説してきました。その中では、オーナーチェンジに伴い管理会社を変更することにはさまざまなメリットやデメリット、注意点などがあります。賃貸管理をスムーズに進めるためにも、管理会社を選ぶ際にはこちらの記事で紹介した注意点などを参考にしながら、納得できる管理会社を選ぶことが大切です。
当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。各社の特徴やサービス内容を詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
手残りを増やす！
負担を減らす！
渋谷のおすすめ賃貸管理会社
比較3選
"
