賃貸経営の修繕リスクと対策を解説
賃貸経営における
修繕リスクとは
経年劣化や突発的な故障・災害などにより、修理・交換費用が発生するリスクを指します。費用の予測が甘いとキャッシュフローが大きく圧迫される可能性があるため、将来的な計画を立てておくことが大切です。
渋谷区における賃貸経営の
修繕リスクの対策
渋谷区内の家賃相場を加味した修繕計画を立てる
渋谷区は東京23区の中でも賃料相場が高めの地域です。しかし、物価や工事費用も高水準なので、修繕コストが割高になる傾向がある点に注意が必要。入居者退去時の原状回復や設備交換に備えて、年間家賃収入の10〜20％程度を目安に積み立てしておくと良いでしょう。
渋谷区は再開発エリアが多く、新築物件や高品質リフォーム物件との競争が激しいため、修繕リスクだけでなくリノベーションなどによる競争力アップも視野に入れて、事業計画に織り込むのがおすすめです。
渋谷区における定期点検と予防保全の徹底
渋谷区内は新築・築浅物件が多いため、古く見えるだけで入居者に敬遠されがち。問題が発生する前に、外壁のひび割れ補修や給湯器やエアコンの定期点検などを行い、修繕費用の増加を防ぎましょう。定期点検と予防保全は、大規模修繕の頻度を減らすことにもつながります。
また、渋谷区は人通りの多いエリアもあるため、看板や落書き、空気汚染による外壁汚損にも配慮も必要。定期清掃や簡易補修を怠らず、良好な外観をキープすることで競合物件との差別化につながります。
信頼できる修繕業者の確保
緊急対応や定期修繕をスムーズに行うカギは修繕業者が握っています。見積もりの透明性、実績、アフターサービスの有無、口コミなどを確認し、あらかじめ修繕を依頼する業者を決めておきましょう。
渋谷区は工務店やリフォーム会社が多数存在し価格競争が激しい一方、土地柄で工事費が高騰するケースも。相見積もりを取って費用を比較し、見積内容に不透明な項目がないかチェックしましょう。
渋谷区の売買価格動向からみる修繕リスクへの影響
渋谷区の売買物件の価格相場（駅徒歩10分以内）は、1LDKで平均9,266万円、1㎡単価は約190.58万円と非常に高水準です。また、2LDKでは平均17,222.86万円、1㎡単価約226.19万円となっています。このように、渋谷区の不動産価格が非常に高いため、物件価値を維持・向上させるためには適切な修繕が必要不可欠です。物件価値が高い分、修繕の遅れや管理不足による資産価値の低下が大きな損失を生む可能性があります。
参照元：ハトマークサイト『東京都渋谷区の売買相場情報』（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/13/13113/\）
修繕を拒否する賃借人への対策
賃貸経営においては、賃貸人が修繕義務を負いますが、時には賃借人が修繕のための立入りを拒否するケースがあります。民法上、賃借人には賃貸物保存のための修繕を拒否することは認められていません（民法606条2項）。しかし、実際に拒否された場合でも、強引に立ち入る「自力救済」は法律で禁止されています。この場合、賃貸人は以下の対応を取ることが可能です。
- 修繕拒否を理由とした契約解除： 必要最小限で建物の保存に必須な修繕であることが明確な場合、賃借人の修繕認容義務違反を理由に契約解除が認められることがあります（横浜地判昭和33年11月27日）。
- 解除が認められる要件： 修繕が建物の保存に必要で、かつ賃借人の使用利益を最大限配慮した内容である必要があります。この要件を満たしていない場合は解除権の濫用となり、解除が無効になる可能性があります。
※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報をご確認ください。
修繕リスクが発生する
主なタイミング
入居者退去の原状回復時
入居者が退去する際、室内を入居前の状態に戻すためのクリーニングや修復費用が発生します。
例えば、壁紙やフローリングの交換、畳・ふすまの張り替え、ルームクリーニングやエアコンクリーニングなどの費用が発生するのが典型的。物件の広さや使用状況によって費用は変動しますが、退去時にはほぼ必ず必要になる支出です。
設備の故障による交換時
主要設備の故障例として、トイレ・シンクの詰まり、エアコン・換気扇・給湯器の故障、インターフォン不具合などが挙げられます。とくにトイレ、キッチン、エアコンなどの設備は、利用状況によって故障しやすい設備です。
入居中の故障は迅速な対応を求められるため、思わぬ出費が一度に発生する場合があります。生活必需品のトラブルは、オーナーの印象にも直結するため、早急な交換や修理を求められるケースが多いでしょう。
建物全体の大規模修繕時
外壁・屋根・共用部分など、建物全体にわたる修繕を実施する際には、高額な費用がかかります。とくに築古物件の場合、数百万円から数千万円規模の出費が発生するケースも珍しくありません。
雨漏りなど、被害が大きくなってから対応すると修繕費が莫大になります。問題が起こる前に、コーキングの打ち替えや屋根の塗装などの対策をしておきましょう。
オーナーが負担する修繕費用はどれくらいかかる？
修繕費用は、物件の築年数や入居者の使用状況によって大きく異なります。築年数が浅い場合は軽い修繕で済むことが多いですが、築古になると外壁や設備の経年劣化が進み、修繕頻度や費用も増える傾向があるためです。
また、入居者の入居年数や使用方法も原状回復費用の内訳を大きく左右します。
国土交通省住宅局が提供する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にするとよいでしょう。原状回復におけるオーナーと入居者の負担範囲の基準、費用負担の目安と具体的例、入居者とのトラブル防止に役立つポイントなどが掲載されています。
参照元：不動産適正取引推進機構公式HP掲載『国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」2011年8月再改訂版』【PDF】（https://www.retio.or.jp/wp-content/uploads/2024/10/honbun.pdf）
修繕リスクの備えとなる
保険・保証制度
設備保証サービス
設備保証サービスは、物件内の主要設備が故障した際に修理や交換を補償する制度です。設備の種類や年数に応じたプランを選びましょう。
- 対象設備：エアコン、給湯器、キッチン設備、トイレ、浴室など。
- 具体例：冬季に給湯器が故障した場合、保証サービスが修理費用を全額または一部負担。
火災保険
火災保険は、不動産オーナーが加入する基本的な保険です。火災だけでなく、自然災害や水漏れといったトラブルにも対応するプランが多くあります。物件の構造や立地を踏まえて、適切な補償内容の保険を選びましょう。
- 対象リスク：火災、落雷、風災、洪水、漏水事故など。
- 具体例：台風による屋根の破損や、漏水による下階への損害賠償。
地震保険
地震保険は、火災保険ではカバーできない地震による被害に対応します。地震リスクが高い地域の物件を所有しているオーナーは、加入しておいたほうが良いでしょう。補償額は火災保険の契約金額に基づき、上限が設定されています。
- 対象リスク：地震による建物の損壊や倒壊。
- 具体例：大地震で外壁が損傷し、修繕費が発生した場合。
修繕データを管理できる
修繕管理システムとは？
修繕管理システムは、これまで紙やエクセルで行っていた煩雑な設備管理を効率化し、データを一元管理できる便利なツールです。設備台帳の登録や交換周期、稼働実績を基にした修繕予定日の計算、点検や修理履歴のデジタル化を可能にします。
点検頻度や修繕計画を最適化できるため、無駄な修繕費用を削減でき、設備の故障リスクを効果的に抑えられるでしょう。
修繕リスク対策のまとめ
修繕リスクは避けられないものですが、事前の計画や対策を講じることで、影響を最小限に抑えられます。修繕費を「コスト」ではなく「投資」と捉え、定期点検と予防保全を徹底し、修繕する際には物件の価値向上へつなげていきましょう。
当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。修繕を総合的にサポートしている会社も紹介しているので、参考にしてみてください。
