戸建ての賃貸管理のポイント
分譲マンションやアパートを賃貸として貸す場合とは異なり、戸建て住宅を他の人に貸す場合には特有のメリットと注意点があります。転勤や相続、資産活用などのために、一時的または長期的に空いてしまう自宅や投資用の戸建てを他の人に「貸す」ことを検討する場合には、管理方法と対応すべき内容をしっかりと把握しておくことが大切です。
戸建ての賃貸管理のメリット
- 長期の入居が期待できる
戸建て住宅はファミリー層に人気があります。さらに、ライフステージに対応した長期入居傾向があるので、戸建て住宅を賃貸に出した場合には、比較的空室リスクが低い傾向があります。
- 家賃を高めに設定可能
広さや独立性に加えて、物件によっては専有の庭や駐車場を持つ場合もあり、同じエリアにあるアパートよりも高い賃料を設定できる可能性が高くなっています。
- 戸建て住宅は管理コストが比較的低い
アパートやマンションのように共用廊下やエレベーターなどの共用部分がないので、これらの管理や管理費などのランニングコストも不要です。
戸建ての賃貸管理とは
戸建て住宅の賃貸管理業務には、主に下記のようなものが挙げられます。
- 入居者募集・契約業務（広告掲載、内見対応、審査、契約書作成）
- 家賃管理（賃料の入金管理、滞納督促、更新手続き）
- 設備管理・修繕対応（給湯器・エアコン・水回りの修理）
- 退去時の対応（原状回復、敷金精算、ハウスクリーニング）
- 近隣トラブル対応（騒音、駐車トラブル、境界問題） など
清掃業務は入居者に一任する、というケースも少なくありませんが、立入検査の機会を設けないといずれかの部分が劣化をしていたり、修繕が必要な箇所が出てきたときに適切な対応を行うことが難しくなるので、ある程度のタイミングで点検を行う必要があります。
戸建て賃貸ならではの注意点
戸建て賃貸の場合には、マンションやアパートとは異なる注意点があります。下記のような点に注意してください。
- 建物全体の維持責任はオーナーにある
戸建ての場合にはマンションのように管理組合は存在しないので、外壁や屋根、基礎、庭木、フェンスなどのメンテナンスは全てオーナーの責任です。
- 対応しなければならないトラブルの幅が広い
戸建て物件に特有のトラブルが発生する可能性があります。例えば「隣地との境界問題」「塀の破損」「私道使用のルール」などの管理項目が多くあります。
- 火災保険や家財保険について確認する必要がある
保険についてしっかりと確認しておく事が大切です。借主が加入する内容も含めて火災や自然災害への備えが必要です。
戸建ての賃貸管理方法
自主管理
オーナー自身が管理業務を全て行う方法です。入居者に係る管理業務や家賃、建物の管理など幅広い管理を担当することになりますが、業者に依頼しないので管理費用を抑えることができます。戸建て賃貸の場合は1人のオーナーが管理する戸数が少ないので、オーナーの自宅から近いところに管理物件があるケースなどで選択される方法です。
ただし、自主管理は管理に関するノウハウを持っていない場合には、クレーム対応やリスクへの対応がうまくできないことがありますので、注意が必要です。
管理委託（全般）
賃貸物件の管理を専門に手がけている業者に委託し、物件管理を行っていく方法です。さまざまな管理を全て管理会社に任せられるので、オーナーの負担が大幅に軽減できます。
管理会社は賃貸管理に関するさまざまなノウハウを持っていて、例えば家賃の回収やクレーム対応、トラブルが発生した場合にもスムーズに対応してくれます。ただし、管理会社を選ぶ場合には戸建て賃貸の管理を多く手がけていることをチェックすることが大切です。
管理委託（一部）
さまざまな管理業務のうち、専門知識や資格が必要となる一部の業務のみの委託もできます。例えば、賃貸物件が自分が住んでいるところからすぐそばにあり、管理業務を行える状態である場合には、自分ができる範囲で対応することもできます。この場合、全ての管理業務を委託する場合と比較すると管理費用が抑えることができますが、管理会社との連携が難しくなる場合もあります。
サブリース
サブリース会社と賃貸契約をし、対象の物件を貸し出す方法をサブリースといいます。オーナーと賃貸借契約を結んだサブリース会社は、その物件をさらに入居者に転貸します。この方法の場合、オーナーとリース会社が契約した時点で家賃が発生することになり、もし入居者いない状態でも家賃収入を得る事ができます。
管理もサブリース会社が担当するので、オーナー自身は管理に関する負担はありませんが、収益性が低くなる、賃貸経営に一切関与できないデメリットもあります。
戸建ての賃貸管理会社を選ぶポイント
委託できる業務内容は？
管理会社ごとに対応している管理業務内容に違いがあります。依頼しようと考えている管理会社はどのような業務内容に対応しているか、細かい部分までしっかりと確認しておくことが大切です。全ての管理業務を担当してもらえるのか、または依頼したいと考えている業務全てに対応しているかなど、ニーズに合ったサービスを提供している賃貸管理会社を選ぶことで、その後の経営をスムーズに進めることができます。
戸建ての管理実績はある？
集合住宅と戸建て住宅では運営ノウハウが異なるので、これまでの戸建て賃貸の管理実績も確認しましょう。管理実績や取り扱っている物件について確認して、戸建て賃貸の管理に強い会社を選んでください。
滞納保証・家賃保証はどうなっている？
賃貸経営を行う場合には、しっかりと家賃を受け取ることが重要です。家賃の滞納があった場合などの保証についてはあらかじめ確認をしておく必要があります。管理会社による滞納分の補填や保証は、安定した収入の維持に大きく関わってきますので、契約を結ぶ前に明確にしておくことが大切です。
トラブル対応の高さは？
トラブルが発生した場合に、すぐに対応してくれる体制が整えられていることもあらかじめ確認しておいてください。トラブル発生時になかなか対応してもらえないと二次的なクレームに発展する可能性がありますし、入居者自身が不満を感じてしまい、退去してしまうケースも考えられます。このような状況を防ぐためにも、トラブルに対応できる体制が整えられている管理会社を選んでください。
管理手数料は適正？
管理会社に委託した場合には、毎月管理手数料が発生します。家賃の3〜5％程度が手数料の相場となっていますが、それぞれの会社によってサービス内容が異なりますので、適正な管理手数料であることを確認する必要があります。
どうしてもコストを抑えたいと管理手数料が安いところを選択したくなりますが、価格のみで選ぶのではなく、サービス内容が自身のニーズに合っているかどうかまで確認して管理会社を選ぶ事が大切です。
当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。各社の特徴やサービス内容を詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
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