不動産の収益性を高める賃貸管理のポイント

こちらの記事では、不動産の収益性を高める賃貸管理について解説していきます。賃貸管理ではどのような業務が発生するのか、また自主管理と管理委託それぞれのメリットとデメリットをまとめました。収益不動産を購入して賃貸経営を始めたいと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

賃貸管理は収益アップの核心

物件を購入したからといって、それが必ずしも安定した収益につながるとは限りません。賃貸経営を行うにあたって安定して利益を得るには、良質な賃貸管理が必要となります。より良い管理を行っていくことで入居者の満足度を向上させられるとともに、空室対策につなげることもできます。結果として、安定した収益や収益アップが期待できます。

賃貸の収入源

家賃収入

賃貸物件の管理を行う場合、その大きな割合を占めるのが家賃収入です。この家賃には実際の家賃額に加えて、共益費/管理費や、駐車場賃料も含まれています。共益費/管理費は、家賃の5〜10％で、毎月受け取るものです。また、駐車場賃料も毎月受け取るものですが、地域によって大きく変動します。

このように、家賃収入にはさまざまなものが含まれていますが、空室が出てしまった場合にはその分収入が減少します。

家賃収入以外の収入

家賃収入以外の収入には、礼金や更新料などが挙げられます。

礼金は家賃の1〜2ヶ月分が相場となっており、入居時に受け取ります。更新料はその名の通り契約を更新する際に受け取るもので、家賃の1ヶ月分程度が一般的となっています。また、更新料は入居者の退去時に返還する必要があることから、収入には含まれません。

上記のほかの収入としては、屋根に太陽光発電を設置して売電した場合や、敷地内に自動販売機を設置した場合の収益もオーナーの収入となります。

収益最大化のための賃貸管理

収益を最大するには、上記で紹介している収入源の中で、適切に入居者と建物を管理していく必要があります。

入居者管理

入居者募集

空室に対して入居者を募集します。募集を行う場合には、近隣物件の価格や状況なども調査した上で、募集条件の作成を行います。入居者が決まらない状態が長く続いた場合、その分収入減少につながってしまうため、十分に対策を立てた上での募集が必要です。場合によっては、共用部分の改修やリノベーションなどを行うこともあります。

また、入居者が現れたら内見や入居審査なども行います。

契約

入居者が決まったら、契約書や重要事項説明書を作成し、さらに鍵の受け渡しも行います。

家賃回収

家賃回収は、賃貸管理の中でも非常に重要な要素といえます。家賃については、入居者との間でトラブルが発生しやすい部分でもあるため、入金状況をしっかりと把握することに加えて、適切な管理が求められます。

更新手続き、退去手続き

契約満了が迫っている入居者がいる場合には、通知を行い必要に応じて更新手続きを行っていきます。退去する場合には、退去の立ち会いや敷金の精算などの退去手続きのほか、クリーニングや原状回復工事などが行われます。

入居者対応

賃貸管理においては、日々の入居者対応も重要なポイントになってきます。集合住宅の場合は入居者同士や近隣住民とのトラブルが発生することがあります。例えば騒音問題やゴミの出し方などがトラブルの元になり、クレームに発展するケースもあるため、しっかりと対応していくことが求められます。そのほか、入居者が水漏れなどを起こしてしまった場合などは補修費用が発生し、ほかの入居者に被害が及ぶと弁償する必要が出てくる場合もあります。

このようなトラブルやクレームへの対応を怠ると、より大きな問題に発生する可能性も考えられますので、しっかりと対応していくことが必要となります。

滞納者への督促

家賃の未納者がいる場合には、督促を行います。場合によっては、何度督促を行ってもなかなか家賃の支払いに応じてもらえないケースも。このように、家賃の滞納を発生させないためにも、入居審査をしっかりと行っていくことが重要であるといえます。

建物管理

清掃

入居者が気持ちよく過ごせるように、共用部分の清掃を行う必要があります。例えば外部廊下や階段、エントランスなどのほか、駐車場や駐輪場なども掃除、メンテナンスを行っていきます。破損している箇所があれば修繕を行いますが、照明の球切れは昼間のみ作業を行っている場合には気付きにくいため、注意して確認することが大切です。

日常点検・法定点検

建物管理においては、防犯カメラやオートロックなどが問題なく動作しているかなど設備について日常的な点検が必要となります。この日常点検は自主的に行われるものですが、法令に基づいて義務付けられている法定点検も行う必要があります。法定点検では、スプリンクラー・火災報知器などの消防設備や給排水設備、浄化槽・貯水槽、電気設備、エレベーターなどの点検を行っていきます。

外構の手入れ

建物の管理には、外構部分や庭などの手入れも含まれます。賃貸物件の場合には、外構などが物件の印象を決めることもありますので、管理を怠っていると物件自体のイメージが低下する可能性も。植栽の剪定や草刈りなどを定期的に実施するなど、日々美しく保てるように管理を行うことが大切です。

メンテナンス・修繕

建物のメンテナンスや故障・破損が見られる部分の修繕も行っていくことが必要です。特に入居者から修繕依頼があった場合には、迅速な対応が必要となります。

自主管理か管理委託か

自主管理

賃貸物件のオーナーが自ら管理を行うことを「自主管理」と呼びます。この場合、管理委託する場合に比べてコストを抑えられる点がメリットとして挙げられます。

しかし賃貸物件の管理では、入居者との契約や家賃の入金管理、建物・設備の点検、供用部の清掃など、行わなければならない業務が非常に多岐にわたります。さらに、入居者トラブルが発生するなど、オーナーだけでは解決が難しい問題が出てくることも考えられますし、すぐに駆けつけられないような遠方に物件がある場合には管理が難しくなるケースもあります。そのため、自主管理を行っているオーナーの負担が非常に大きくなる点がデメリットであるといえます。

管理委託

上記の「自主管理」に対して、賃貸物件の管理を管理会社に委託することを「管理委託」といいます。

メリット

管理委託を行う場合のメリットは、「賃貸物件における管理業務を任せられる」点と、「自宅から離れた場所にも物件を所有できる」点が挙げられます。

上記でもご紹介していますが、賃貸物件の管理では非常に多くの業務が存在します。その中には、専門的な知識や経験をもとにして対応しなければならないような難しいものも出てくるため、管理を専門の会社に委託することにより、オーナーは少ない労力で賃貸経営を行えます。

さらに管理会社の利用によって、自宅から離れている場所にある物件の所有も可能となります。もし自主管理を行っている場合、遠方に物件があるとすぐに物件に駆けつけて対応ができないばかりか、移動にも時間がかかってしまいます。そうなると入居者に対してしっかりとサービスを提供することが難しくなる上に、建物の管理も十分に行えなくなります。

以上の点から、自分が所有している物件の近隣にある管理会社に管理を委託することによって、オーナー自ら物件に足を運ばなくても、より良い賃貸管理の提供が可能に。さらに、適切な管理により物件の資産価値を維持・向上も期待できる点に加えて、賃貸経営におけるサポートなども受けられることからも、長期的に見ても大きなメリットがあるといえます。

デメリット

管理委託の場合、管理会社に対して管理手数料を支払わなければならない点はデメリットといえます。管理会社に支払う管理手数料の金額は、どの管理会社に依頼するかという点や物件の家賃によっても変わってきますが、目安としては月額賃料の3〜5％程度が相場とされています。この費用は毎月発生するものなので、継続的に管理を委託することによって、利益が少なくなる面もあります。

ただし前述の通り、管理の委託によって物件の管理に伴う負担を大幅に軽減できることから、管理手数料は発生するもの委託したいと考えるオーナーが少なくないといえます。

まとめ

こちらの記事では、賃貸経営において収益性を高めるための賃貸管理について解説を行ってきました。賃貸物件の管理ではさまざまな業務が発生しますが、管理方法には自主管理・委託管理の2種類があります。いずれもメリット・デメリットがありますので、これから賃貸経営を始めようと考えている方は、どちらの管理方法が自身に合っているかを検討し、選択してください。

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