賃貸物件の管理形態の種類

こちらの記事では、賃貸物件の管理形態について解説します。巡回管理・常駐管理・日勤管理・無人管理の4種類の形態について、その特徴やメリット・デメリットをまとめていますので、ぜひ参考にしてください。

	メリット	デメリット
巡回管理	・管理費用が抑えられる ・ゴミ出しの日などに合わせることで物件を清潔に保つ	・週に数日しか勤務しないため防犯効率が悪い ・管理人が不在時にトラブルが起きてもすぐに対応できない
常駐管理	・常に管理人がいるため防犯性が高い ・トラブル時にすぐ対応してもらえる ・様々なサービスが利用できる ・物件が清潔に保たれる	・他の管理方法よりコストが高い ・常に人目があるためプライバシーが懸念される
日勤管理	・常駐管理より費用が抑えられる ・何かあったときに相談しやすい ・日中の管理がしっかり行われる ・業者の作業に立ち会える	・土日祝、夜間は休みとなるため 緊急トラブルにすぐ対応できないことがある ・不在時のセキュリティ面に不安がある ・物件にいる時間が長く、費用が割高になる
無人管理	・管理人がいないため費用が抑えられる ・人目を気にせず過ごせる	・犯罪抑止力がない ・清掃などの手入れが不十分になる恐れがある ・トラブル発生にすぐ対応できない

巡回管理とは

管理人が1週間のうち2〜4回程度、決められた曜日の午前中や午後など数時間だけ物件を訪問して管理業務を行う形態を巡回管理といいます。比較的規模の小さいマンションやアパートにて多く見られる形態です。

巡回管理のメリット

巡回管理の場合、ゴミ出しの日に合わせて巡回を行っているケースが多く見られます。物件によってはゴミ置き場が設備の一室として設けられているケースもありますが、管理人が物件を訪れたタイミングでゴミ置き場や共用部の清掃などをおこなうので物件内の清潔を保つことができ、一人で複数物件を担当できるので管理人の人件費を抑えることもできます。

巡回管理のデメリット

管理人が物件に来るものの、1週間のうち毎日ではなく数日・数時間のみの勤務となることから、犯罪抑止力としての効果はあまり期待できません。また何らかのトラブルが発生し、入居者などが管理人に相談をしたい場合でも、タイミングが合わなければ相談が難しいことがあります。

巡回管理が向いている物件・オーナー

巡回管理は、物件の規模が比較的小さくエレベーターや共用部が限定的な物件に向いています。また、巡回管理は常駐管理や日勤管理よりもコストを抑えられるため、人件費を抑えて管理したいオーナーに向いています。

巡回管理は現地対応が不要なので、遠方に住んでいるオーナーでも利用できます。

常駐管理とは

常駐管理は、管理人が物件内に住み込みをしているなど、24時間体制で管理人が管理を行う形態を指します。女性専用や学生専用の物件に多く見られる管理形態です。

常駐管理のメリット

管理人が常に物件内にいることから、防犯性の高さが大きなメリットです。日中はもちろん、人の目が届きにくい深夜にも管理人がいるということは、入居者にとっても非常に心強い管理形態です。特に深夜に帰宅することが多い人にとっては不安なく生活できると感じられるはずです。さらに清掃なども行き届きやすいので、物件内を清潔に保つことができます。

また、物件内で何かトラブルが発生した場合でも、すぐに管理人に相談でき、対応も迅速におこなうことができます。

常駐管理のデメリット

上記のように非常に防犯性に優れている点に加え、物件内も清潔に保つことができますが、管理費は管理形態よりも高額になります。コストがかかったとしても入居者の安心・安全には変えられないと考える人にはおすすめの管理方法ですが、コスト面とのバランスを考えることが大切になってきます。

常駐管理が向いている物件・オーナー

管理人が常駐することで防犯面や緊急時の対応など、安心できる環境と、きめ細やかなサービスを提供できるので、入居者サービスやブランド価値を重視するオーナーに向いています。

高級志向の賃貸物件や来客・設備管理の多い物件、大規模マンションなどを保有しているオーナーは検討してみましょう。

日勤管理とは

管理人が決められた業務時間内に物件に出勤をし、管理業務を行う形態を日勤管理と呼びます。管理人がいる物件としては、この形態が多く見られます。

日勤管理のメリット

管理人が決まった時間に出勤しているために物件内を清潔に保てる点に加え、管理人がいる時間帯があらかじめわかっていることから、何かトラブルなどがあった場合にも入居者が相談しやすい面があります。

また、この形態の場合には9時から17時頃まで物件に管理人がいることが多くなっています。ちょうど入居者が仕事や学校に行っており不在にしている時間帯に管理人がいることによって、常駐管理ほどではないものの一定の時間帯については犯罪抑止効果も期待できるといえます。

日勤管理のデメリット

管理人が物件にいる時間が長いため、常駐管理と同様に費用が高額になる傾向があります。また、入居者が不在時の犯罪抑止力については期待できますが、夜間は管理人がいなくなるため、常駐管理と比較するとセキュリティ面については十分ではないといえます。

日勤管理が向いている物件・オーナー

常駐管理よりも人件費が抑えられるため、管理費を抑えたいオーナーが向いています。中～大規模マンションやオフィスビル、複合施設など昼間の来客が多い物件を持つ人におすすめです。

日勤管理は休日や夜間に管理人が不在となるため、それらの時間に管理会社への連絡、対応フローをしっかりと整備できることが求められます。入居者への対応を手厚くしつつ、常駐コストを避けたい人は日勤管理を検討してみましょう。

無人管理とは

無人管理は、常駐したり定期的に物件を訪れたりする管理人を置かずに、管理会社や管理組合によって必要に応じて清掃や設備メンテナンスなどを行う形態を指します。

無人管理のメリット

無人管理の場合には、管理人がいない分管理費を安く抑えられることから、月々にかかるコストを抑えられる点はメリットといえます。また、入居者にとって人の目ができるだけない方が気楽に過ごせる、と考えている人にとっては無人管理にメリットを感じるケースもあるかもしれません。

無人管理のデメリット

管理人がいないことから、犯罪抑止力がほぼない点はデメリットのひとつです。さらに、管理会社などが月に数回来る程度となるため、共用部の清掃などについても手入れが行き届かない部分が出てくる可能性も考えられます。また、トラブルなどが発生した場合にも、なかなか相談がしにくいために迅速な対応が難しいこともあります。

ただし、無人管理の場合は管理人を置かない代わりに、清掃のためのパートタイマーを雇う、建物内に監視カメラを設置する、通用口などの施錠・解錠を遠隔で操作できるシステムを取り入れるなどの対応を行っているマンションもあります。

無人管理が向いている物件・オーナー

小規模のアパートや築浅でAIカメラなどの機械管理が整った物件を所有している場合は無人管理が向いています。また、テクノロジーを積極的に導入することを検討している場合も、人的管理の必要が少なく済むため無人管理が向いています。

不動産や法律の知識がある、トラブル対応能力がある場合も、無人管理を検討してみると良いでしょう。

まとめ

常駐管理・日勤管理・巡回管理・無人管理という賃貸物件における4種類の管理形態について解説してきました。それぞれのメリットやデメリットについてまとめてきましたが、賃貸管理においてはどの管理形態を採用するかは非常に重要なポイントです。入居者が快適に過ごせる物件とするためにも、それぞれの管理形態の特徴などをしっかりと把握し、どの形態を採用するか検討してみてください。

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