賃貸経営の入居率アップのポイント

渋谷区で賃貸経営を行ううえで、空室対策や入居率アップの鍵を握る要素の1つが「管理会社の選定」です。物件のポテンシャルを引き出す管理会社を選ぶため、数字で示される実績だけでなく、地域性や築年数への対応力など、目に見えにくい要素にも目を向けてみましょう。

当記事では、信頼できる管理会社を選ぶために確認すべきポイントを整理してお伝えします。

入居率の目安

空室があること自体は異常ではなく、常に満室である必要もありません。ただし、周辺エリアや物件のスペックと比較して明らかに入居率が低い場合には、何らかの課題を抱えている可能性があります。

渋谷区のような人気エリアであっても、物件の管理や募集条件次第では空室が長期化することもあるため、入居率の目安を把握しておくことは、経営上の大切な判断材料といえるでしょう。

入居率の計算方法

入居率は、満室の状態を100％とした場合に、どの程度稼働しているかを示す指標です。計算式は「入居中の戸数 ÷ 総戸数 × 100」で求められます。たとえば10戸中9戸が入居中であれば、入居率は90％です。この指標で現状の稼働状況を客観的に把握できます。

過去数年分の推移を見ることで、経営状態が改善傾向にあるのか、または悪化しているのか容易に判断できます。入居率は単なる数字ではなく、改善策の検討に役立つ重要な手がかりとなります。

賃貸の平均入居率

日本賃貸住宅管理協会の調査から、2022年度の入居率推移（全体・委託管理・サブリース）を確認してみましょう。

引用：日本賃貸住宅管理協会 | 第27回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』
https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan27.pdf

入居率アップのポイント

リノベーション｜物件価値を高める再設計という選択

築年数が経過した物件でも、リノベーションによって再び選ばれる存在になる可能性があります。

たとえば、間取りや設備を現代のニーズに合わせれば入居希望者の層が広がり、入居率アップにつながる可能性が高まる可能性があります。あるいは、単身向けだった部屋をつなげてファミリー層向けに一新するなど、地域の住居ニーズの変化に合わせたリノベーションも有効な方法です。

現状の空室率が高い物件ほど、リノベーションは検討する価値のある現実的な選択肢となるでしょう。

維持管理｜トラブルの予防と印象アップにつながる日常業務

建物や設備の管理状態は、内見時の第一印象に直結します。廊下の照明やポスト周辺の清掃など、細かな部分まで気を配ることで、まずは入居希望者の内見に備えた整備を行いましょう。

建物や設備の細やかな管理は、水漏れや設備の不具合などのトラブルの早期発見にもつながります。結果として、退去リスクの軽減にも寄与します。維持管理の質は、少なからず物件の入居率を左右すると考えてください。

仲介業者へ情報共有｜訴求ポイントを正しく伝える

空室が長期化する背景として、物件の魅力が仲介業者にうまく伝わっていないケースも少なくありません。

仲介業者とのコミュニケーションが少ないと感じられる場合には、改めてオーナー側から、物件の訴求ポイントを細かく伝えましょう。たとえば、リノベーションを行った場合には、「リノベした」という事実だけではなく、リノベした理由や入居者のメリットなども具体的に伝えましょう。仲介業者との連携体制を整えることは、入居促進の基本施策です。

管理会社を選ぶポイント

管理戸数、客付け実績｜数値で見極める管理会社の実力

管理会社の実力は、管理戸数や客付け実績といった数値面に表れます。

物件の取り扱い件数が多い会社は管理体制が整っている可能性が高く、トラブルへの対応もスムーズです。あわせて入居率や平均空室期間など、結果面にも目を向けることで、実力のある管理会社を見極めることができます。

実績の蓄積は、物件の魅力を適切に伝えるノウハウの裏付けでもあります。定量的な指標は、管理会社選びの判断材料として大変有効です。

エリア｜地域密着かどうかで対応力に差が出る

管理会社の主な対応エリアも、管理会社選びの際に注視すべき要素です。とりわけ渋谷区では、地元の需給バランスや沿線ごとの傾向に対する理解の深さが、入居促進力やトラブル対応力に直結します。

地場の管理会社であれば、住環境や生活利便性に関する情報も把握しているので、それら情報を内見時にアピールすることもできます。立地の特性に精通していることは、日々の管理業務にも影響を与えます。

築年数｜物件の特性に応じた対応力が問われる

築古物件には、経年劣化による設備不良や外装の劣化という課題がつきものです。このような物件の管理には、適切な修繕提案やコスト調整の経験が求められます。

そのため、新築・築浅を中心に扱う管理会社を選んだ場合、築年数のある物件への判断が甘くなることもある点に注意しましょう。管理会社を比較する際には、対象物件に近い築年数の管理経験について、しっかりと確認しておきましょう。

まとめ

渋谷区での賃貸経営を安定させるには、物件の特性や立地に見合った管理会社を選ぶことが重要です。管理戸数や客付け実績に加え、エリアへの理解度や築年数への対応力にも注目してみましょう。

これらの要素をしっかりと確認ながら管理会社を比較することは、長期的な入居率を大きく左右する重要なプロセスです。数字には表れない要素（対応の丁寧さなど）も含め、総合的な目線でパートナー選びを進めていきましょう。

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