渋谷区の家賃査定の相場

渋谷区の家賃相場とエリア動向

不動産経営で適正な家賃を設定するには、まず市場相場を正しく把握することが重要です。渋谷区はエリアによって賃貸ニーズや賃料水準が大きく異なるため、地域特性を踏まえた査定が欠かせません。ここでは、公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会が運営する「ハトマークサイト」のデータ（※）をもとに、渋谷区の平均家賃相場とエリアごとの特徴を紹介します。

渋谷区の平均家賃相場

【アパート】

間取り	徒歩10分以内	徒歩11分以上
ワンルーム	6.37万円	7.30万円
1K	7.13万円	7.49万円
1DK	11.42万円	10.30万円
1LDK	17.14万円	―
2K	8.50万円	5.70万円
2DK	13.00万円	―
2LDK	―	―
3DK	130.00万円	―
3LDK	―	53.00万円
4LDK～	―	―

【マンション】

間取り	徒歩10分以内	徒歩11分以上
ワンルーム	13.10万円	9.76万円
1K	10.40万円	9.38万円
1DK	13.81万円	10.93万円
1LDK	24.48万円	17.23万円
2K	14.88万円	5.70万円
2DK	19.76万円	20.17万円
2LDK	40.10万円	29.80万円
3DK	75.00万円	―
3LDK	82.43万円	51.40万円
4LDK～	115.33万円	150.00万円

【一戸建て】

間取り	徒歩10分以内	徒歩11分以上
ワンルーム	13.10万円	9.76万円
1K	10.40万円	9.38万円
1DK	13.81万円	10.93万円
1LDK	24.43万円	17.23万円
2K	14.88万円	5.70万円
2DK	19.76万円	20.17万円
2LDK	39.64万円	29.80万円
3DK	43.17万円	―
3LDK	80.48万円	55.16万円
4LDK～	83.76万円	150.00万円

「松濤・広尾」と「渋谷・恵比寿」の違い

渋谷区の不動産市場は、エリアごとにターゲット層が大きく異なります。松濤・広尾は閑静な高級住宅街として知られ、重厚なセキュリティや広い専有面積を求める富裕層やファミリー層から高い需要があります。一方、渋谷・恵比寿は職住近接や利便性、ライフスタイルを重視する若手エグゼクティブや単身者が中心です。こうしたエリア特性に合った入居者像（ペルソナ）を設定できていないと、適正な家賃査定を行うことは難しくなります。

経験者こそ要注意。賃料査定と家賃見直しが必要な理由

「長年入居してくれているから」「今は満室だから」という理由で、何年も家賃を見直していない場合は注意が必要です。市場環境が変化するなかで賃料を据え置き続けることは、本来得られる収益を逃し、不動産経営のリスクを高める要因になりかねません。適正な家賃を維持するためにも、定期的な査定と相場確認が重要です。

金利上昇局面におけるキャッシュフロー悪化への備え

金利上昇局面では、借入金利の上昇によってローン返済額が増え、不動産経営のキャッシュフローが悪化するリスクが高まります。これまで家賃を据え置いてきた物件でも、市場相場との乖離が広がっていれば、本来得られるはずの収益を逃している可能性があります。安定した経営を維持するためには、マクロ経済の変化を踏まえ、定期的に家賃査定を行い、現在の市場に見合った賃料へ見直すことが重要です。

大規模再開発が続く渋谷区特有の相場上昇

渋谷区では、渋谷駅周辺を中心とした大規模再開発が継続的に進み、オフィスや商業施設の集積に伴って賃貸需要が高まっています。その影響は駅周辺だけでなく、周辺エリアの地価や家賃相場にも波及しており、数年前に設定した家賃が現在の市場水準を大きく下回っているケースも少なくありません。契約更新のたびに家賃を据え置いてきた物件では、本来得られるはずの収益を数万円単位で取りこぼしている可能性もあります。「今の家賃のままで本当に良いのか？」という視点で、一度市場相場に照らし合わせて見直してみることが大切です。

今の管理会社で、渋谷区の物件をフル活用できていますか？

適正な家賃へ引き上げ、物件価値を最大限に引き出せるかどうかは、実務を担う賃貸管理会社の力量によって大きく左右されます。単に入居者を募集するだけでなく、市場動向を踏まえた査定や物件の魅力を生かす提案力があるかどうかが重要です。渋谷区の特性を理解した管理会社を選ぶことが、収益性の高い不動産経営につながります。具体的なポイントを紹介します。

単なる相場ではなく、物件の隠れた付加価値を査定額に反映できるか

家賃査定では、周辺相場や築年数だけで判断するのではなく、物件ごとの付加価値を正しく評価できることが重要です。例えば、眺望の良さやデザイン性の高さ、高速インターネット環境などは数字に表れにくいものの、入居者にとっては大きな魅力となります。こうした強みを査定額に反映し、物件の価値を的確に伝える募集戦略を立てられれば、相場よりやや高めの家賃設定でも入居希望者を惹きつけ、収益の最大化につなげることが可能です。

居住用だけではない。SOHOや店舗利用など多様なニーズへの対応力

渋谷区では、居住用賃貸だけでなく、SOHO利用や店舗利用など多様なニーズが存在します。そのため、画一的な募集方法ではなく、物件の立地や特性に応じて最適な活用方法を提案できる管理会社を選ぶことが重要です。例えば、SOHO向けへの用途変更や、リノベーションによるバリューアップを組み合わせることで、新たな需要を取り込み、家賃アップや空室期間の短縮につなげられる可能性があります。渋谷区ならではの柔軟な運用提案ができるかどうかが、収益性を左右するポイントです。

収益最大化への最短ルートは賃貸管理会社の見直しから

受け身の管理から提案型の管理へ

管理会社の役割は、家賃を集金し、設備トラブルに対応するだけではありません。収益を最大化するためには、市場動向を踏まえた家賃の見直しや募集条件の改善、リノベーションの提案など、オーナーへ積極的に提案する「提案型」の管理が求められます。受け身の管理では、相場上昇や新たな需要を取り込む機会を逃してしまう可能性があります。資産価値を維持・向上させるためにも、現状維持ではなく、収益改善につながる提案を継続的に行う管理会社を選ぶことが重要です。

複数の管理会社へ査定と運用プランを依頼

管理会社を見直す際は、現在の管理会社だけで判断するのではなく、複数の管理会社へ家賃査定と運用プランを依頼することが大切です。査定額だけでなく、家賃アップの根拠や募集戦略、空室対策、リノベーション提案などを比較することで、それぞれの提案力の違いが見えてきます。比較を通じて、現在の管理会社に不足している視点や改善策が明確になり、より収益性の高い不動産経営につながる選択がしやすくなります。

賃貸管理会社の査定から契約までの流れ

ステップ1：おすすめ会社への問い合わせ・机上査定の依頼

まずは気になる賃貸管理会社へ問い合わせを行い、机上査定を依頼しましょう。机上査定では、物件情報や周辺相場、過去の成約事例などをもとに、おおよその適正家賃や収益性を提示してもらえます。複数社へ依頼することで査定額や提案内容を比較できるため、市場価値を客観的に把握しやすくなり、管理会社選びの判断材料も増えます。

ステップ2：提案された査定賃料と管理プランの比較検討

査定結果を受け取ったら、家賃の金額だけでなく、その根拠や管理プランまで含めて比較することが重要です。募集戦略や空室対策、リフォーム・リノベーションの提案、管理手数料などを総合的に確認することで、本当に収益の最大化を目指せる会社かどうかを見極められます。価格だけで判断せず、提案力にも注目しましょう。

ステップ3：訪問査定・媒介契約（管理委託契約）の締結

依頼する管理会社を絞り込んだら、実際に物件を確認する訪問査定を受けます。現地では室内設備や建物の状態、眺望や周辺環境なども確認し、より精度の高い査定額が提示されます。査定内容や管理業務の範囲、手数料などに納得できたら、媒介契約または管理委託契約を締結し、募集や管理業務を正式に開始します。

渋谷区の家賃査定・賃貸管理に関するよくある質問（FAQ）

Q：渋谷区で特に強気の家賃設定（値上げ）が狙えるエリアはどこですか？

A. 強気の家賃設定が狙いやすいのは、大規模再開発の影響を受けて賃貸需要が高まっている渋谷駅周辺や桜丘町、宇田川町などの中心エリアです。また、オフィス需要と居住需要の双方が高い恵比寿・代官山エリアも、高水準の家賃を維持しやすい傾向があります。さらに、築古物件であっても、リノベーションや高速インターネットの導入、ワークスペースの確保など、現代のニーズに合わせた設備投資を行うことで、相場以上の賃料設定でもIT企業の経営者やスタートアップ幹部などの高所得層から支持を集め、早期成約につながる可能性があります。

Q：渋谷区の物件をSOHO利用や店舗・サロン利用にする場合、どのようなリスクがありますか？

A. SOHO利用や店舗・サロン利用では、不特定多数の来訪者による建物のセキュリティ低下や、他の入居者との騒音・ゴミ出しトラブル、退去時の原状回復費用が高額になりやすい点が主なリスクです。一方で、渋谷区は居住用だけでなくSOHOやスモールオフィスの需要も高いため、用途に応じた賃貸借契約を締結し、厳格な入居審査を実施できる管理会社へ依頼することで、これらのリスクを抑えながら運用することが可能です。リスク管理を徹底できれば、居住用相場の1.2〜1.5倍程度の賃料単価を実現できる可能性もあります。

Q：管理会社の見直しを検討していますが、現在の入居者に迷惑がかかることはありませんか？

A. 基本的に、管理会社の変更手続き（プロパティマネジメントの移管）はオーナーと新旧の管理会社の間で進められるため、現在の入居者に大きな負担がかかることはありません。入居者側で変わるのは、家賃の振込先や設備トラブルなどの連絡窓口が変更される程度です。実績のある管理会社であれば、入居者への案内や引き継ぎ業務も円滑に代行してくれます。さらに、管理品質が向上することで、「共用部の清掃が行き届く」「設備トラブルへの対応が早い」といった満足度の向上につながり、結果として長期入居や空室率の改善も期待できます。

Q：複数の管理会社に賃料査定を依頼した際、査定額が一番高い会社を選ぶべきですか？

A. いいえ。査定額の高さだけで管理会社を選ぶのは非常に危険です。契約獲得を目的として、市場相場とかけ離れた高額な査定額を提示する「おとり査定」を行うケースもあるためです。重要なのは査定額そのものではなく、「なぜその家賃で貸せるのか」という周辺の成約事例や市場データに基づく根拠が明確であることです。また、万が一空室が長引いた場合に、募集条件の見直しやリノベーション、広告戦略の変更など、具体的なリカバリー策を提案できる管理会社であるかどうかも重要な判断基準となります。

渋谷区の物件運用に強い賃貸管理会社を見つけよう

渋谷区は都内でも賃貸需要が高く、物件のポテンシャルを引き出せるかどうかが収益を大きく左右するエリアです。実際に、管理会社を変更したことで空室期間が短縮されたり、家賃が数万円アップしてキャッシュフローが大幅に改善したりするケースは珍しくありません。だからこそ、現状維持に満足するのではなく、渋谷区の市場特性を理解し、収益最大化に向けた提案ができる管理会社を選ぶことが重要です。ポテンシャルの高い市場だからこそ、物件運用に妥協は禁物です。

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