サブリース業者からの賃料減額請求の対応

サブリース業者からの賃料減額請求は拒否できる？

「請求自体」を止めることは難しい

「サブリース業者から賃料の減額請求がきた。そもそも請求されないようにすることはできないのだろうか？」と考えるオーナーもいるでしょう。

結論として、請求自体を止めることはできません。借地借家法第32条において、賃料減額請求は借主であるサブリース業者の正当な権利。オーナーが請求を止めることはできず、請求を一方的に拒否することも原則としてできません。

賃料減額請求に合理性があるかがポイント

サブリース業者が賃料減額請求をするとき、さまざまな理由があるはずです。たとえば、「物件周辺の家賃相場が下がっており、経営的な観点から賃料水準の調整をしたい」というケースでは、空室率が高まり入居者が見つかりにくくなっている背景がうかがえます。

また、「建物の老朽化が進み、修繕費用の負担が大きいため賃料を下げてほしい」というケースも。必要な修繕ができなければ入居率の低下につながりますから、「少しでも賃料を下げてくれないか」と請求を行うのです。

このように、サブリース業者が合理的な事情から賃料減額請求を行う場合、オーナーが一方的に拒否することはできません。

言われた通りの額を飲む必要はない

「賃料減額請求を一方的に拒否することはできない」とはいえ、オーナーは要求された額を了承しなければならないわけではありません。サブリース業者の要求に無条件で応じる必要はなく、減額に合理性があるかどうかを見極めることが大切。

たとえば、「周辺の家賃相場はどうなっているか？」「建物の老朽化はどうか？」といった外部要因を確認し、賃料減額請求に合理性があるかを判断します。合理性がある場合は、新たな賃料の合意へ向けて動きます。

減額請求を受けた際のサブリース業者との交渉ステップ

ステップ1：業者から提出された「減額根拠」を精査する

サブリース業者から賃料減額請求があったとき、すぐに請求に応じる必要はありません。まずは賃料減額請求に合理性があるかを調べましょう。

サブリース業者が賃料減額請求を行う際、請求の根拠となる資料を提出するはずです。たとえば、周辺家賃相場の推移や空室率の変化などを示すデータを提出されるでしょう。

オーナーはその資料をしっかりと確認し、減額に相当する根拠や、請求された額の正当性について精査します。

ステップ2：近隣の募集家賃で自ら相場を調べる

サブリース業者から提出された資料の精査を終えたら、今度は自分で調べてみましょう。オーナー自らが周辺家賃相場や物件状況を調べることで、より判断がしやすくなります。

たとえば、不動産ポータルサイトや取引事例などをチェックし、周辺の家賃相場を確認。第三者視点から見て「物件の競争力はどうか？」「地域相場とどのくらい乖離しているのか？」などを判断します。

オーナー自らが調べることは、家賃減額請求についての交渉時にも役立ちます。

ステップ3：妥協点を探る交渉（減額幅の縮小、期間の設定など）

サブリース業者による賃料減額請求の合理性について調査をしたら、妥協点を探る交渉を行います。もしも「精査をした結果、サブリース業者の要求に全面的に合意する」という場合は請求を了承するだけですが、「減額幅を縮小してほしい」「減額する期間を設けられないか」と考えるオーナーもいるはず。

そこで、減額の内容や条件についての交渉を行い、サブリース業者とオーナーの双方が納得できる水準を探します。オーナー自身が調べて作成した資料があれば提示しましょう。

ステップ4：交渉が難航した場合の「調停」と「専門家への相談」

賃料減額請求の交渉がスムーズに進まないことは、珍しくありません。サブリース業者とオーナーの主張が平行線となり、新たな賃料について話がまとまらなかったり、そもそも賃料変更の要求に合理性が欠ける場合もあるでしょう。

交渉が難航した場合は、調停を裁判所に申し立てることになります。また、弁護士などの専門家に相談し、法に基づいた正当性のある賃料決定を目指すことになるでしょう。

納得感のない減額には「データ」で対抗を

サブリース業者からの賃料減額請求に納得できない場合、オーナーはただ拒否するのではなく、自分で調査して得たデータによって対抗する必要があります。そのため、賃料減額請求の対応に時間や労力がかかることもあるでしょう。

なお、「家賃設定を含めて、経営自由度の高い賃貸経営をしたい」という場合は、サブリースよりも管理委託契約への切り替えがおすすめ。管理委託契約なら、管理業務におけるオーナー負担を減らしながらも自由度の高い賃貸経営を行えます。