空室対策における管理会社選びの重要性
渋谷区で賃貸物件を所有しているオーナー様に向け、空室対策と管理会社との関係を詳しくまとめました。入居率は、管理会社の戦略や提案により大きく変わります。信頼できる管理会社を選び、できる限り空室率を下げていきましょう。
空室対策が必要な理由
「株式会社人と不動産」の調査によると、全国の賃貸物件オーナーのうち約77.5％が空室対策に課題を感じていることが分かっています。経営上重視する要素として「入居率の向上」を挙げた方が最多というアンケート結果でした。
家賃収入が途切れても、固定資産税やローン返済、管理費などの支出は止まりません。たとえば家賃10万円の部屋が1か月空室になれば、その月だけで10万円の収入機会を失うことに。年間を通じて空室が続けば、120万円もの損失につながる計算です。
空室が続けば、積み上がった固定費が利益を圧迫し、修繕や設備投資に回せる余力も削られてしまいます。だからこそ、早期成約を見据えた計画的な空室対策は非常に重要な取り組み。特にローン比率が高い物件ほど、わずか1室の空室でも年間収支への影響は大きくなります。
参照元：PRTIMES｜77.5％の賃貸物件オーナーが空室対策に課題を感じている 人と不動産調べ「賃貸物件オーナーの本音調査」
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000001.000159971.html
管理会社の力量で入居率は変わる？
同じ物件でも、任せる管理会社によって入居率や反響数は大きく変わります。募集広告の質や提案力、入居者対応の体制など、会社ごとに異なる強みがあるためです。
募集／広告力の違い
賃貸ポータルサイトにただ掲載するだけの会社もあれば、写真のクオリティや情報量、キャッチコピーを工夫して「住みたくなる見せ方」をつくり込む会社もあります。後者のような会社は室内写真を明るく撮影し、収納や水まわり、眺望などを丁寧に押さえて紹介するため、クリック率や内見数が増えやすい傾向にあります。
入居者ターゲットの設計も重要なポイントです。ターゲットに沿って単身者向けの設備やレイアウトを前面に出すのか、ペット可を打ち出すのか、外国人や高齢者を積極的に受け入れるのかなどの方針を考えれば、より精度の高い反響が多く得られる可能性があるでしょう。ターゲットを意識したPRをする管理会社は、集客力が高いと言えます。
物件改善提案力・設備・内外装の提案の違い
設備や内外装の改善提案ができるかどうかも、管理会社によって差が出やすい部分です。単なる原状回復で終わらせず、間取り変更やデザイン性を高めるリノベーションを提案できる会社ならば、競合物件との差別化へと導いてくれるでしょう。
エントランスや階段など共用部の清掃・照明・植栽の工夫、宅配ボックスや駐輪場レイアウトの見直しといった提案があるかどうかもポイント。そのた、オートロックや防犯カメラ、ネット無料、家具家電付きといった付加価値の導入を具体的に示してくれる管理会社ほど、入居者に選ばれる物件づくりへと導いてくれます。
サービスの幅と柔軟性
サービス内容の幅や柔軟性も、管理会社ごとに差が出るポイントです。家賃の支払い方法一つをとっても、口座振替だけでなくクレジットカード払いやコンビニ払いに対応している会社は、入居者の利便性が高まり、滞納リスクも抑えやすくなるでしょう。
保証会社の選択肢や連帯保証人の要否、礼金や更新料など契約条件の組み立ても、ターゲット層に合わせて柔軟に設計できるかどうかが重要です。また、入居後の設備不具合や近隣トラブルに対して、どれだけ迅速かつ丁寧に対応できるかで、入居者の満足度も変わってきます。
窓口の対応品質とスピードは、管理会社によって異なる点を理解しておきましょう。
賃料設定と収益最大化戦略の違い
賃料設定の方針も、管理会社によって大きく異なります。空室が出るとすぐに家賃を下げて募集しようとする会社もあれば、エリアの成約事例やポータルサイトの掲載状況、競合物件の条件など、データに基づいて適正家賃を見極める会社もあります。
周辺相場や需要の変化を細かく分析し、どのタイミングで賃料を調整するか、設備投資と賃料アップをどう組み合わせるかまで考える管理会社ほど、長期的な収益最大化を目指しやすくなるでしょう。短期的な空室解消だけでなく、数年単位での収支改善を提案できるかどうかも見極めのポイントとなります。
複数社を比較して判断しよう
空室対策は、物件の魅せ方や設備改善、賃料戦略など、管理会社の力量で成果が変わるもの。1社だけで決めず、提案内容や入居率実績、報告体制を比較しながら、渋谷区という立地特性も踏まえて自分の物件と相性の良いパートナーを選ぶ姿勢が大切です。
