サブリースが解約できない理由と契約解除の正当事由について解説

サブリースの解約を
検討する主な理由

築年数が経過し入居率が悪化すると、サブリース事業者から家賃の減額を請求されるケースがあります。減額請求に応じない場合、サブリース事業者から契約途中での物件買取を提案されるケースもあります。強引に契約を解約されることはありませんが、予期せぬ交渉が必要になることもあるため注意が必要です。

家賃を下げられる

築年数が経過し入居率が悪化すると、サブリース事業者から家賃の減額を請求されるケースがあります。減額請求に応じない場合、サブリース事業者から途中解約を迫られる可能性が高いでしょう。

リフォーム計画が進められる

サブリース契約の場合、空室対策のリフォーム計画はサブリース事業者主導で進めるのが一般的です。しかし、物件のリフォーム費用を負担するのはオーナーになります。高額なリフォーム計画を進められ、その費用をオーナーが捻出できないケースも珍しくありません。

サブリースを
解約できない主な理由

サブリース事業者は借地借家法によって守られているためです。借地借家法では、賃貸人（オーナー）による一方的な解約が認められていません。そのため、サブリース業者が拒否した場合に解約できない可能性が高いのです。

ただし、絶対に解約できないわけではなく、正当な理由があれば解約が認められるケースもあります。サブリース業者が解約に応じた場合、オーナーは解約の違約金・立退料を支払うのが一般的です。

また、解約には入居者（転借人）の合意も必要になるため、オーナーは入居者との交渉を同時に進める必要があります。

参照元：e-Gov法令検索｜借地借家法（https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090）

解約できない場合に
起こりうる問題

サブリースを解約できない場合、オーナーの意思で家賃を上げることができません。サブリース事業者の判断で家賃を下げられ、収益予測を大きく下回る結果となるケースもあるでしょう。

また、サブリース契約物件は売却が難しいとされています。契約解除を含む業者とのトラブルが長期化すれば、法的対応や追加コストが必要になり、心理的なストレスもかかります。

サブリースを解約する方法

解約条項に該当する理由がある場合

解約通知書を作成してください。解約通知書には、契約書第〇条に基づく解約通知と分かるように記載し、サブリース会社名、対象物件、契約期間・契約終了予定日、賃貸人（オーナー）の住所・氏名・捺印、解約通知日等を記載しましょう。

「解約通知書 雛形」と検索すると、不動産会社が公開しているひな形が出てきますので参考になります。完成した解約通知書は内容証明郵便でサブリース会社へ送付し、同意を得られれば契約終了期日をもって解約完了となる流れです。

サブリース会社が解約を拒否した、
または解約条項がない場合

立退きの交渉を行って契約解除を目指します。ただし、立退料を受け取らず、交渉に応じないサブリース業者も珍しくありません。

解約・立ち退きの交渉には専門的な知識が必要なため、個人の判断で進めると交渉期間が長くなり、最終的に解約できない可能性もあります。そうならないようサブリースに詳しい不動産会社や弁護士に相談し、代わりに交渉してもらうのが良いでしょう。

契約解除の正当事由とは？
法律的な視点から解説

契約解除の正当事由とは、借地借家法で定められているポイントを総合的に判断したうえで、正当な理由だと認められるものです。下記のポイントを踏まえて正当だと認められた場合に限り、賃貸人（オーナー）からの契約解除が認められます。

例えばオーナー自身がサブリース契約している物件に住む必要がある場合、住宅ローンの返済が困難で物件を売る必要がある場合などは「建物を使う必要性」が高いため、正当事由として認められる可能性が高いでしょう。

1. 建物を使う必要性：賃貸人と賃借人のうち、どちらのほうが建物を使う必要があるか。
2. これまでの経緯：賃貸人と賃借人がこれまでどんな関係だったか。
3. 建物の使い方と状態：建物がどう使われていて、どんな状態なのか。
4. 財産的な提案：賃貸人が立退料の提案をした場合など。

参照元：e-Gov法令検索｜借地借家法　第二十八条（https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090）

サブリース解約後の
物件運用方法

サブリース解約後は2つの選択肢があります。

1つは、物件を直接管理して家賃収入を得る方法。これまで業者に支払っていた手数料を削減できるメリットがあります。

もう1つは、別の不動産管理会社に委託する方法です。サブリース業者を選ぶ場合は、事前に必ず解除要項を確認しましょう。

サブリース契約の他に、管理委託に対応している会社を選ぶ選択肢もあります。これは、オーナーと入居者が直接契約を結んで管理業務だけを外部に委託する方法です。管理委託は契約期間中でもいつでも解除することができます。

サブリース契約の活用が
向いている人

サブリース契約は、家賃保証があり、管理業務を全て任せられるのがメリットです。そのため、賃貸物件の運営・管理に時間を割けない忙しい人や、空室数にかかわらず一定の家賃収入を得たいと考えている人に向いています。

サブリース契約のまとめ

サブリース契約は、運営の判断を基本的にサブリース業者に任せられるため、賃貸経営の知識がない方でも活用しやすい便利な選択肢です。一方で、賃料や管理業務にオーナーの要望が反映されない、オーナーの都合で契約を解除できないというリスクを持ち合わせています。

サブリース契約を検討している方は、契約内容や解除要件、リスクをしっかりと確認したうえで、管理委託とサブリースのどちらを選ぶべきか慎重に判断しましょう。

当メディアでは、渋谷区で物件をお持ちのオーナーに向けて、目的別におすすめの賃貸管理会社を紹介しています。管理委託に対応している会社とサブリース契約に対応している会社、どちらも紹介しているので、参考にしてみてください。